公司首次覆盖报告：品牌优势显著，依托江苏市场稳健发展

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 19 栖霞建设（600533.SH） 2022 年 09 月 06 日 投资评级：买入（首次） 日期 2022/9/5 当前股价(元) 3.58 一年最高最低(元) 5.51/2.73 总市值(亿元) 37.59 流通市值(亿元) 37.59 总股本(亿股) 10.50 流通股本(亿股) 10.50 近 3 个月换手率(%) 127.95 股价走势图 数据来源：聚源 品牌优势显著，依托江苏市场稳健发展 ——公司首次覆盖报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  坚持“一业为主，多元发展”战略，争做品质人居筑造者 公司坚持稳中求进，坚持 “一业为主，多元发展”战略，不断提升主业竞争力，争做品质人居筑造者，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。目前，公司已呈现商品房开发、工程建设管理、对外投资、社区服务等四大板块相互促进、共同发展的良好态势。栖霞建设深耕江苏市场，本轮行业供给侧改革，公司受益明显。往后看，公司拿地、销售规模有望持续提升。我们预计 2022-2024年归母净利润分别为 4.3、4.9、5.6 亿元，EPS 分别为 0.41、0.47、0.53 元，当前股价对应 P/E 估值分别为 8.8、7.7、6.7 倍。首次覆盖给予“买入”评级。  住宅开发：坚定公司战略，继续深耕核心市场 公司自 1999 于南京成立，多年来深耕南京、无锡、苏州市场。截至 2021 年，栖霞建设商品房销售金额达 90.51 亿元，较上年同比增长 117%，商品房销售面积达 29 万方，较上年同比增长 98.49%。布局城市（南京、无锡、苏州）属于长三角城市群，各方面发展较为完备，居民购买力强，市场韧性较高。公司目前在手货值充沛，可支撑公司未来几年业绩发展。  多元业务：社区服务快速拓展，工程建设成长空间广阔 公司积极发挥品牌优势，以优质服务拓展市场，截至 2022 年 4 月底，栖霞物业受托管理项目近 80 个，受托管理面积约为 885 万平方米。南京作为省会城市首位度的提升，尤其是南京紫东片区的高起点规划和大跨越发展，工程建设业务在未来有较大的发展空间。  财务表现：营业利润稳步提升，融资结构持续优化 2021 年，公司实现利润总额 4.58 亿元，同比增加 11.99%；实现营业利润 4.56亿元，同比增加 19.74%；实现归属于母公司所有者的净利润 3.70 亿元，同比增加 13.25%。融资渠道拓宽，融资结构持续优化，2021 年公司融资以中长期、较低成本的融资为主，整体平均融资成本 5.40%。  风险提示：行业恢复不及预期，公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 3,295 3,188 4,144 4,973 5,968 YOY(%) 43.9 -3.2 30.0 20.0 20.0 归母净利润(百万元) 326 370 430 489 559 YOY(%) 9.5 13.2 16.2 13.7 14.4 毛利率(%) 31.5 34.1 34.0 33.0 32.0 净利率(%) 9.6 11.1 10.2 9.6 9.1 ROE(%) 7.5 7.9 8.8 9.2 9.7 EPS(摊薄/元) 0.31 0.35 0.41 0.47 0.53 P/E(倍) 11.5 10.2 8.8 7.7 6.7 P/B(倍) 0.9 0.8 0.8 0.7 0.7 数据来源：聚源、开源证券研究所 -30%0%30%60%90%2021-092022-012022-05栖霞建设沪深300开源证券 证券研究报告 公司首次覆盖报告 公司研究 公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 19 目 录 1、 国资控股，匠心典范，争做品质人居筑造者 ......................................................................................................................... 4 1.1、 公司简介：品质人居筑造者 ......................................................................................................................................... 4 1.2、 股权结构：国资控股，股权结构较为稳定 .................................................................................................................. 4 1.3、 战略布局：坚持稳中求进，坚定公司战略 .................................................................................................................. 4 2、 住宅业务：坚持公司战略，深耕核心市场............................................................................................................................. 5 2.1、 持续深耕核心市场，提升主业竞争力 .......................................................................................................................... 5 2.2、 存量土储充沛，支撑公司未来业绩发展 ...................................................................................................................... 7 2.3、 南京地产托底政策持续放松，公司销售有望放量 ...................................................................................................... 9 3、 多元业务：社区服务快速拓展，工程建设成长空间广阔 ................................................................................................... 10 3.1、 积极发挥品牌优势，社区服务板块不断壮大 ...............