光大地产A+H物业板块月度跟踪(2022年8月)：八月地产AH核心物业指数+4.5%，万物云通过港交所上市聆讯

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 9 月 4 日 行业研究 八月地产 AH 核心物业指数+4.5%，万物云通过港交所上市聆讯 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 8 月） 房地产（物业服务） 市场行情：本月光大地产 AH 核心物业指数+4.5% 指数：2022 年 8 月，光大地产 AH 核心物业指数单月涨跌幅为+4.53%，跑赢沪深 300 指数 6.7pct.，跑赢恒生指数 5.5pct.，跑赢恒生港股通指数 6.0pct.；2022 年 1-8 月，光大地产 AH 核心物业指数累计涨跌幅为-31.4%，跑输沪深300 指数 13.9pct.，跑输恒生指数 16.7pct.，跑输恒生港股通指数 13.9pct.。 个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为-9.2%；涨跌幅前列为：华润万象生活（+7.2%）、招商积余（+4.5%）、宝龙商业（+4.4%）、中骏商管（+4.1%）、建业新生活（+2.1%）。2022 年 1-8 月，样本股平均涨跌幅为-38.0%；涨跌幅前列为：中海物业（+1.8%）、滨江服务（+1.5%）、华润万象生活（-0.9%）、越秀服务（-3.4%）、特发服务（-9.4%）。 港股通：本月持股比例变化：世茂服务（+3.72pct.）、雅生活服务（+3.61pct.）、金科服务（+2.57pct.）、碧桂园服务（+1.76pct.）、融创服务（+1.38pct.）。2022 年 1-8 月持股比例变化：世茂服务（+15.12pct.）、融创服务（+10.89pct.）、金科服务（+10.87pct.）、雅生活服务（+5.78pct.）、碧桂园服务（+3.28pct.）。 行业动态跟踪：发改委出台多项措施纾困扶持养老托育服务业；深圳、上海发放物业企业疫情防控补贴，多地推进智慧社区建设 中央：鼓励对养老托育服务小微企业和个体工商户进行租金减免。地方：上海浦东新区按照 0.5 元/平米发放不超过 3 个月的物业管理企业补贴，深圳向物业服务企业发放相关疫情防控补贴并制定指引。 重点企业动态跟踪：苏新美好生活在港交所上市，万物云通过港交所聆讯，重点公司完成中期业绩披露 8 月 24 日，苏新美好生活服务正式于港交所主板上市。8 月 23 日，万科企业公告称，若万物云境外上市，计划将以优先发售的方式向万科 A 合资格 H 股股东提供不超过 10%的初步提呈发售的万物云股份作为保证配额。9 月 1 日，万物云通过港交所上市聆讯。8 月，重点物管公司完成中期业绩披露，2022H1新城悦服务/绿城服务/碧桂园服务收入分别同比增长 31%/22%/74%，保利物业/中海物业/华润万象生活收入分别同比增长 25%/35%/32%。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议关注三条主线： 1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过 80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务、旭辉永升服务，雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220525 三产就业人数近半，物管开启独立发展——光大证券房地产行业（物业服务）2022 年中期投资策略 20220522 “基层治理支柱+关键实施载体”，物管行业重要性再提升——光大证券对 5 月20日九部门联合印发意见深入推进智慧社区建设的点评 20220803 七月地产 AH 核心物业指-24%，华润万象生活发布业绩预增公告——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 4月） 20220703 六月地产 AH 核心物业指数+6%，四部门鼓励物管吸纳高校毕业生——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 6月） 20220602 五月光大地产 AH 核心物业指数-3%，中央九部门联合推进智慧社区建设——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022年 5 月） 20220504 四月光大地产 AH 核心物业指数-3%，东原仁知（2352.HK）挂牌上市——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022年 4 月） 20220403 三月光大 AH 核心物业指数-14%，26 只样本股刊发 2021 年度业绩——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪(2022 年 3 月) 要点 仅供内部参考，请勿外传 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1、2022 年 8 月光大地产 AH 核心物业指数 1.1、光大地产 AH 核心物业指数成分股 我们根据公司基本面和市场表现，筛选出 30 家 AH 物业上市公司，组成光大地产AH 核心物业指数，其中 A 股 4 家，H 股 26 家。对比 2022 年 6 月，本期光大地产 AH 核心物业指数成分股剔除长期停牌的恒大物业（6666.HK）、荣万家（2146.HK），调入金茂服务（0816.HK）、东原仁知服务（2352.HK）。 2022 年 7 月起，光大地产 AH 核心物业成分股如下： 表 1：光大地产 AH 核心物业指数成分股 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 676.3 35.7 38.6 35.8 7.2% -0.9% 6098.HK 碧桂园服务 435.8 15.6 10.6 10.0 -11.0% -66.3% 2669.HK 中海物业 228.1 8.4 27.9 24.7 2.0% 1.8% 6049.HK 保利物业 212.0 46.2 24.7 22.2 1.8% -24.2% 001914.SZ 招商积余 181.3 17.1 35.4 30.4 4.5% -15.1% 2869.HK 绿城服务 153.8 5.7 17.9 24.7 -18.7% -18.9% 3