营收利润双增，投资收敛聚焦

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：17.30 元 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 联系人：贾惠淋 Email：jiahl@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 11970.11 流通股本(百万股) 11970.11 市价(元) 17.30 市值(百万元) 207,089 流通市值(百万元) 207,089 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 《20220717 业绩稳健增长，销售韧性显现-2022 年中期业绩快报点评》 《20220420 经营业绩稳健，龙头优势显现-2021 年度报告点评》 《20210423 业绩符合预期，拿地积极聚焦-2020 年度报告点评》 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 243095 284933 323599 363498 403083 增长率 yoy% 3.04 17.21 13.57 12.33 10.89 归母净利润（百万元） 28948 27388 28593 30445 32683 增长率 yoy% 3.54 (5.39) 4.40 6.48 7.35 每股收益（元） 2.42 2.29 2.39 2.54 2.73 P/E 7.15 7.56 7.24 6.80 6.34 P/B 1.15 1.06 1.02 0.90 0.79 备注：股价采用 2022 年 8 月 31 日收盘价 投资要点  营收利润双增，未来业绩有保障 公司公布 2022 年半年报，上半年实现营业收入 1108.47 亿（YoY+23.10%），实现归母净利润 108.26 亿（YoY+5.11%）。截至上半年底，公司预收房款为 4312.13 亿，能覆盖2021 年全年营收的 1.51 倍，未来业绩持续增长有保障。 受行业整体利润率下行趋势影响，公司毛利率和归母净利润率分别为 25.55%和 9.77%，较去年同期回落 6.95pct 和 1.68pct。归母净利润率降幅小于毛利率，一方面得益于公司成本管控良好，三费费用率较去年同期下降 0.84pct 至 5.96%；另一方面，少数股东损益在净利润中占比下降 2.42pct 至 27.46%。  销售排名提升，深耕效果显现 2022 年上半年，公司合计实现签约金额 2102.21 亿（YoY-26.29%），签约面积 1307.31万㎡（YoY-21.78%），销售均价 16080 元/㎡（YoY+3.70%）。公司销售下降主要受行业景气度下行拖累，从克而瑞榜单来看，公司全口径销售额排名由 2021 年的第 4 名上升至上半年的第 2 名，行业龙头地位不断巩固。 公司核心城市重要性不断提升，38 个核心城市销售贡献为 79%，同比提升 2pct。受益于深耕战略，公司在 22 个城市销售排名第一，46 个城市排名前三。  投资聚焦核心城市，拓展质量提高 公司保持投资定力，上半年新拓展 37 个项目，新增计容建筑面积为 412 万 m2（YoY-75%）,拓展面积占销售面积的 31.52%；拿地金额为 607 亿（YoY-37%），拿地平均楼面价为 14733 元/㎡。 公司顺应行业环境变化收敛拿地的同时，优化资源布局。上半年，公司在一二线城市及 38 个核心城市拓展金额占比分别为 85%和 90%，较去年提升 16pct 及 14pct。此外，从结构来看，公司新增住宅货量占比 94%，较去年同期提升 8pct，产品结构得到优化。  在手现金充足，融资成本持续下降 公司现金充足，债务结构合理。上半年实现销售回款 1995 亿，回笼率 94.9%；在手货币资金 1571 亿，占总资产的 11%。从债务结构来看，一年内到期的债务占有息负债的21%，短期偿债压力较小。截至 2022 年上半年，公司剔预后资产负债率为 66.45%、净负债率为 64.14%、现金短债比 1.41 倍，三道红线稳居绿档。 得益于安全的财务水平，公司融资渠道通畅。上半年公司发行公司债 65 亿、中期票据75 亿，平均融资成本仅 3.09%。截至 2022 年上半年，公司综合融资成本位 4.32%，较2021 年末下降 14bp，融资优势显著。  盈利预测与投资建议 受益于行业竞争格局持续优化，公司作为龙头央企的拿地及供货优势不断加强；叠加央企背书下消费者信任度较高，公司市占率有望进一步提升。我们维持对公司的盈利预测，预计公司 2022 年至 2024 年实现营业收入 3236 亿、3635 亿及 4031 亿，同比增长 13.6%、12.3%及 10.9%，实现归属母公司净利润 286 亿、304 亿及 327 亿，同比增长4.4%、6.5%及 7.4%。公司当前股价对应 2022 年业绩为 7.2 倍，维持“买入”评级。 风险提示事件：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。 营收利润双增，投资收敛聚焦 保利发展（600048.SH）/房地产 证券研究报告/公司点评 2022 年 9 月 1 日 [Table_Industry] 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 图表 1：公司盈利预测表 来源：Wind、中泰证券研究所 资产负债表利润表会计年度20212022E2023E2024E会计年度20212022E2023E2024E货币资金171,384332,888288,438192,157营业收入284,933323,599363,498403,083应收票据15000营业成本208,631242,052273,351297,475应收账款3,1793,1833,5334,110税金及附加15,68524,13027,26233,456预付账款42,68656,8144,1004,462销售费用7,3849,70811,99513,302存货809,656961,1591,108,5261,223,120管理费用5,4348,4148,36010,883合同资产4786509121,264研发费用1,4361,6311,8322,031其他流动资产220,422248,365283,448312,639财务费用3,2952,3292,5872,633流动资产合计1,247,3421,602,4091,688,0451,736,488信用减值损失-153-103-1930其他长期投资27,29527,29527,29527,296资产减值损失95-78-18-99长期股权投资95,08975,56281,06783,906公允价值变动收益246338212265固定资产11,2759,6918,3327,166投资收益6,