业绩平稳回升投资持续谨慎，多业务并举促提质增效

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_research] 公司点评报告 ●房地产行业 2022 年 09 月 01 日 [table_main] 业绩平稳回升投资持续谨慎，多业务 公司点评报告模板 并举促提质增效 万科 A（000002.SZ） 推荐 维持评级 核心观点：  事件：近日，公司公布 2022 年半年度报告。2022 年上半年，公司实现营业收入 2069.2 亿元，同比增长 23.8%；实现归母净利润 122.2亿元，同比增长 10.6%；实现基本每股收益 1.05 元/股，同比增长10.7%。  业绩实现稳定增长，毛利率及投资净收益下滑。2022 年上半年，公司实现营业收入 2069.2 亿元，同比增长 23.8%；实现归母净利润122.2 亿元，同比增长 10.6%；毛利率 20.5%，同比下降 2.5pct；ROE为 5.2%，同比增长 0.25pct。在需求不足、市场低迷、企业暴雷的背景下，公司能逐步走出低谷，营收收入和归母净利润同步持续增长，经营业绩较为亮眼。报告期内营收同比增速高于利润增速主要由于上半年内公司毛利率下降 2.5pct 至 20.5%以及对联合营企业投资收益下滑导致投资净收益同比减少 78.5%至 6.2 亿元。  销售下行，已售未结资源丰富。受到市场下行的影响，2022 年上半年，公司实现签约金额 2152.9 亿元，同比下降 39.3%，实现签约面积 1290.7 万平方米，同比下降 41.1%，销售规模仍居行业前列，在 2022 年上半年克而瑞房企销售排行榜中位列第 3 名。2022 年上半年，公司房地产开发业务结算面积 1310.2 万方，同比增长 17.5%，推动结算收入同比增长 23.9%至 1788.8 亿元。截至报告期末，公司已售未结资源 4326.8 万方，较上年末下降 7.4%，合同金额 6672.7亿，较上年末下降 6.1%。  精准谨慎投资，可售资源分布均衡。公司 2022 年上半年共获取新项目 19 个，规划计容建面 307.8 万方，权益计容建面 213.1 万方，面积权益比例 69.2%，项目总地价 386.8 亿元，地价权益比例为64.2%。投资持续聚焦重点城市，2022 年上半年新获取项目 95.6%位于一二线城市。新开工面积 1068.8 万方，同比下降 38.9%，完成年初计划的 55.7%，同比增长 0.2pct。竣工面积 1443.7 万方，同比增加 17.8%，完成年初计划的 37.0%，同比增长 2.8pct。公司手中还有主要位于一二线在建、拟建、已完工的待售货值 10756.2 亿元，较 2021 年底下降 4.9%，叠加约 534.7 万方的旧改项目，仍可满足未来销售需求。  万物云持续聚焦拓展，拆分上市获核准。2022 年上半年，万物云实现营收 143.5 亿元，同比增长 38.2%，其中社区空间服务、商企和城市空间服务、AioT 及 BpaaS 解决方案服务同比增长分别为34.8%、39.7%、59.0%，占比分为为 56.3%、35.6%、8.1%。截至2022 年上半年底，万物云已布局全国 120 多个大中城市，签约管理的物业数目达 4096 个，在管物业数目达到 3035 个。万物云聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴产业等行业，挖掘更多服务机会，报告期内新拓展 6 个世界 500 强企业，部分新能源汽车头部企业和独角兽企业，4 个超高层地标项目。2022 年 7 月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对上证指数表现图 -60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%上证指数万科A 资料来源：wind [table_marketdata] 市场数据 时间 2022. 08. 31 A 股收盘价 16.63 A 股一年内最高价(元) 23.09 A 股一年内最低价(元) 14.43 上证指数 3202.14 市盈率 8.16 总股本 11630.71 实际流通 A 股（百万股） 9717.36 限售的流通 A 股（百万股） 6.84 流通 A 股市值(亿元) 1616.00 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 [table_page1] 公司点评报告/房地产行业 万纬物流经营效益效率不断提升，开始尝试轻资产模式。2022 年上半年，万纬物流实现营收 18.6 亿元，同比增长 39.1%，符合上年年末既定目标，其中高标库营业收入 10.4 亿元，同比增长 13.0%；冷库营业收入 8.2 亿元，同比增长 94.7%。2022 年上半年万纬物流新获取 5个项目，可租赁建筑面积合计 37.8 万方，新开业 73.5 万方，其中高标库 57.8 万方，冷链园区15.7 万方；目前累计开业的可租赁建筑面积为 901.4 万方，高标库稳定期出租率为 91%，冷链园区使用率为 78%。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积 828 万方。万纬物流开始尝试轻资产模式，上半年通过委托运营模式共管理 3 个物流园区。 租赁住宅规模行业领先，轻重并举巩固能力优势。公司租赁住宅业务实现营收 14.8 亿元，同比增长 12.3%。截至 2022 年上半年末，共运营管理长租公寓 20.99 万间，累计开业 16.95 万间，已开业项目年均出租率 94.0%，客户续租率为 56%。为应对疫情冲击，公司创新自有渠道营销模式，加强拓展 B 端客户的销售能力和服务能力，上半年泊寓自有渠道获客占比达到 79%，较 2021 年底增加 1pct；线上平台注册人数达 234 万，较 2021 年底增长 17%。公司商业业务营收 40.1 亿元，同比增长 10.4%，累计开业建面 1194.8 万方，项目整体出租率为 91.6%。商业业务继续通过轻重并举方式拓展项目，截至 2022 年上半年底，印力输出管理项目达 35个，输出管理面积 231.3 万方。 财务状况稳健，融资渠道通畅成本下降。2022 年上半年，公司完成发行 29.9 亿元公司债，最低票面利率 2.90%以及 85.1 亿元境内外中票，最低票面利率 2.95%。公司持续通过各类融资工具优化债务结构、降低融资成本。截至 2022 年上半年底，公司有息负债金额为 2802.3 亿元，其中一年以上有息负债占比 77.6%，存量融资综合融资成本为 4.08%，较去年年末有所下降。截至 2022 年上半年底，公司净负债率 35.5%，剔除预收账款后资产负债率 68.4%，现金