销售和盈利韧性强，融资成本进一步下降

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 文婧 windaxia0799（微信号） wenjing@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 9 月 1 日 大悦城（000031.SZ） 销售和盈利韧性强，融资成本进一步下降 核心观点： 一、合同销售保持强韧性，坚持精准投资导向 销售型业务方面，大悦城实现合同销售金额 285 亿元，同比下降 21%，降幅明显小于行业水平。持有型业务方面，大悦城保持拓展和开业节奏，在营购物中心和写字楼维持良好运营水平。投资方面，2022 年上半年，大悦城在北京、杭州、苏州、武汉、成都等核心城市共获取 7 个项目，按金额计算的投销比来看与往年差距并不太大。 二、盈利能力保持稳定，毛利润率提升 2.7 个百分点 实现营业收入 150 亿元，较 2021 年同期上升 5.3%，毛利润率和净利润率分别为 33.9%和 7.1%，较 2021 年同期分别上升 2.7 个百分点和下降 1.1 个百分点。 三、负债水平处于合理范围，融资成本进一步下降 截至 2022 年上半年，企业净负债率和现金短债比指标达标，分别为 93.3%和 1.4 倍（未扣除受限制资金），剔除预收款后的资产负债率为 71.1%，略超过监管要求。 融资能力方面，大悦城融资渠道基本通畅，同时融资成本进一步下降。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 2021 年，大悦城经营和财务基本保持稳健。合同销售保持韧性，同比降幅优于同业，持有型业务稳步发展。期内为持有型业务租户减免租金的情况下，整体盈利水平依然保持稳定。负债水平和短债覆盖能力保持在合理范围内，融资渠道基本畅通，同时融资成本进一步下降。 一、合同销售保持强韧性，坚持精准投资导向 2022 年上半年，大悦城合同销售保持韧性，持有业务稳步发展。销售型业务方面，大悦城实现合同销售金额 285 亿元，同比下降 21%，降幅明显小于行业水平。持有型业务方面，大悦城保持拓展和开业节奏，在营购物中心和写字楼维持良好运营水平。购物中心方面，上半年获取轻资产项目——广州黄埔大悦汇和成都金牛大悦城，并实现武汉大悦城开业，截至上半年 16 个大悦城平均出租率达 90.5%；截至上半年，企业在营 27 家购物中心，在建和筹备的项目共 20 个。写字楼方面，期内写字楼及产业地产整体出租率达到 92%，平均租金单价较 2021 年同期增长 2.2%。 投资方面，企业把握投资节奏，坚持精准投资导向。2022 年上半年，大悦城在北京、杭州、苏州、武汉、成都等核心城市共获取 7 个项目，计容建筑面积共 41 万方，虽然拿地规模较以往有所下降，不过按金额计算的投销比来看差距并不太大，投资节奏与销售节奏基本匹配，同时企业聚焦核心城市，给未来的业绩兑现提供了更多确定性。 二、盈利能力保持稳定，毛利润率提升 2.7 个百分点 2022 年，大悦城盈利能力保持稳定，毛利润率水平仍在行业高位。实现营业收入 150 亿元，较 2021 年同期上升 5.3%，毛利润率和净利润率分别为 33.9%和 7.1%，较 2021 年同期分别上升 2.7 个百分点和下降 1.1 个百分点。 分业务来看，销售型业务收入 121.9 亿元，同比增长 12%，毛利率 31.6%，同比提高 9.5个百分点，持有型业务来看，由于对租户进行租金减免，投资物业及相关服务营业收入 20.04亿元，同比下降 18.9%，毛利率 49.9%，同比降低 15.3 个百分点。 三、负债水平处于合理范围，融资成本进一步下降 财务状况方面，大悦城负债水平和短债覆盖能力均处于合理范围，截至 2022 年上半年，企业净负债率和现金短债比指标达标，分别为 93.3%和 1.4 倍（未扣除受限制资金），剔除预收款后的资产负债率为 71.1%，略微超过监管要求。 融资能力方面，大悦城融资渠道基本通畅，同时当期融资成本进一步下降。2022 年上半年企业获批了 50 亿元中期票据额度和 30 亿元私募公司债额度，并在 1 月成功发行 15 亿元公司债。上半年企业新增借款平均成本 4.84%，带动企业综合融资成本下降 0.04 个百分点至 4.87%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：大悦城 2019-2022H1 相关数据 具体指标 2019 2020 2021 2022H1 合约销售金额(亿元） 710.8 694.0 727.0 285.0 合约销售面积(万㎡） 290.0 312.0 287.0 106.0 新增土地建面(万㎡） 499.9 456.7 327.0 41.0 土地储备总建筑面积(万㎡） 2429.2 2870.9 - 1486.4 存续比（年） 8.4 9.2 - 7.0 营业收入（亿元） 337.9 384.5 426.1 150.0 净利润（亿元） 33.8 11.2 7.7 10.6 预收账款（亿元） 375.7 382.6 372.6 382.6 预收账款/营业收入 1.1 1.0 0.9 1.3 毛利润率 41.0% 31.4% 27.4% 33.9% 净利润率 10.0% 2.9% 1.8% 7.1% ROE 8.6% 2.5% 1.6% 4.2% ROA 2.0% 0.6% 0.4% 1.0% 管理费用率 4.8% 3.7% 3.7% 4.3% 销售费用率 4.0% 2.8% 3.3% 4.0% 财务费用率 7.6% 6.2% 5.1% 8.0% 三费费用率