中海物业(2669.HK)持续兑现承诺，市拓能力快速提升

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 中海物业 (2669 HK) 港股通 持续兑现承诺，市拓能力快速提升 华泰研究 中报点评 投资评级(维持): 买入 目标价(港币): 13.60 2022 年 9 月 01 日│中国香港 物业管理 22H1 业绩取得较高同比增速，维持“买入”评级 公司 8 月 31 日发布半年报，持续兑现十四五期间归母净利润 CAGR 超过30%的业绩指引：22H1 实现营收 58.1 亿港币，同比+35%；归母净利润 5.2亿 港 币 ， 同 比 +33% 。 我 们 预 计 公 司 2022/2023/2024 年 EPS 为0.40/0.52/0.68 港币（前值 0.41/0.54/0.72 港币），可比公司平均 2022 年预测 PE 为 26 倍（Wind 一致预期），考虑到公司市拓快速成长，我们预测的业绩增速较高（22-24 年归母净利润 CAGR 31% vs 可比公司 28%），我们认为公司合理 2022E PE 为 34 倍，目标价 13.60 港币（前值 13.53 港币，基于 33 倍 2022E PE），维持“买入”评级。 兑现业绩指引，基础物管营收取得高速成长 22H1 公司营收逆势取得较高增速，主要因为在管面积同比+24%至 2.87 亿平，推动基础物管营收同比+44%至 43.9 亿港币。社区增值/非业主增值服务营收分别同比+18%/9%，疫情和地产下行导致增速有所放缓，但生活服务（+49%）、兴海物联（工程/查验服务+45%/59%）等业务营收取得较高同比增长，一定程度上对冲了增值服务受到的冲击。公司毛利率同比-1.0pct至 15.1%，主要因为包干制项目收入占比增加导致基础物管毛利率同比-0.7pct，仅就包干制项目而言毛利率同比+0.7pct 至 10.0%，此外销售管理费用率同比-0.9pct 至 3.8%，降本增效取得成效。 市拓延续亮眼增长，非住宅和第三方项目继续发力 22H1 公司市拓在战略目标和激励机制牵引下，再次取得亮眼增长，新增合约面积同比+34%至 4135 万平，新签合约金额同比+33%至 25.6 亿港币。公司继续加大非住宅项目拓展力度，非住宅新签合约金额同比+39%，首次落地城市服务项目。此外，公司第三方在管面积占比同比+4.9pct 至 31.1%，新签合约金额中第三方占比 57%，继续向着十四五期间第三方在管面积占比达到 50%的目标前进。 小幅下调盈利预测，22-24 年归母净利润 CAGR 有望达到 31% 我们将公司 22-24 年归母净利润小幅下调 2%/4%/6%，主要调整因素包括：1、考虑到关联房企的稳健表现和公司市拓的优秀成果，小幅上调在管面积假设；2、考虑到疫情和房地产下行的影响，下调社区增值服务、非业主增值服务、停车位销售业务的营收；3、考虑到成本管控能力提升，上调基础物管毛利率，下调管理费用率。我们预计公司 22-24 年归母净利润 CAGR有望达到 31%，能够实现十四五期间业绩和在管面积的指引。 风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行风险，社区增值服务不及预期。 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 点击查阅华泰证券研究团队介绍和观点 基本数据 目标价 (港币) 13.60 收盘价 (港币 截至 8 月 31 日) 8.36 市值 (港币百万) 27,478 6 个月平均日成交额 (港币百万) 49.10 52 周价格范围 (港币) 5.56-10.26 BVPS (港币) 0.97 股价走势图 资料来源：S&P 经营预测指标与估值 会计年度 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入 (港币百万) 6,545 9,442 12,714 16,559 21,257 +/-% 19.75 44.27 34.66 30.24 28.38 归属母公司净利润 (港币百万) 700.01 983.87 1,310 1,715 2,229 +/-% 30.15 40.55 33.15 30.88 30.01 EPS (港币，最新摊薄) 0.21 0.30 0.40 0.52 0.68 ROE (%) 38.22 38.22 37.35 36.68 36.00 PE (倍) 39.25 27.93 20.97 16.03 12.33 PB (倍) 12.79 9.16 6.85 5.15 3.90 EV EBITDA (倍) 26.62 19.62 14.26 10.60 7.79 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (11)(5)2814568910Sep-21Dec-21May-22Aug-22(%)(港币)中海物业相对恒生指数仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 中海物业 (2669 HK) 图表1： 公司营收和同比增速 图表2： 公司归母净利润和同比增速 资料来源：公司公告，华泰研究 资料来源：公司公告，华泰研究 图表3： 公司毛利率和归母净利率 图表4： 公司销售管理费用率 资料来源：公司公告，华泰研究 资料来源：公司公告，华泰研究 图表5： 可比公司估值水平 彭博代码 股票名称 总市值 （百万元） 收盘价 （交易货币） EPS（元/港币） P/E（倍） 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 1209 HK 华润万象生活 71,534 35.70 0.76 0.99 1.28 1.61 41.50 31.79 24.54 19.46 6049 HK 保利物业 22,418 46.15 1.53 1.95 2.49 3.15 26.51 20.81 16.31 12.86 001914 CH 招商积余 18,132 17.10 0.48 0.65 0.82 1.01 35.35 26.43 20.92 16.93 平均 34.46 26.35 20.59 16.42 注：盈利预测来自 Wind 一致预期，统计时间为 2022 年 8 月 31 日。 资料来源：Bloomberg，Wind，华泰研究 图表6： 中海物业 PE-Bands 图表7： 中海物业 PB-Bands 资料来源：S&P、华泰研究 资料来源：S&P、华泰研究 0%5%10%15%20%25%30%35