房地产行业22年7月公司月报：强信用房企销投融均突出，企业间持续分化

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 34 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 22 年 7 月公司月报 强信用房企销投融均突出，企业间持续分化 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 房企销售：行业缓慢复苏，强信用房企改善显著。销售金额方面，根据克而瑞数据，7 月百强销售金额 6065 亿元，同比下降 39.6%，降幅环比收窄 3.4pct，单月规模虽然较 6 月有所下降，但较 4 月、5 月分别高出 23%、17%，行业及头部公司在 4 月见底后均进入缓慢复苏通道。分档来看，7 月强信用房企销售金额同比下降 19.0%，而弱信用、违约房企同比则分别下降 46.6%、73.8%，从集中度来看，22 年 1-7 月信用 15 强房企占百强房企规模比例从 21 年的 38%大幅提升至 49%。强信用、央国企强势复苏，此前积累的土地、金融优势凸显。 ⚫ 房企拿地：央国企拿地力度提升，招蛇、保利、中海表现突出。10 家主流房企拿地金额 741 亿元，环比上升 13%，同比上升 4%，1-7 月同比下降 56%，拿地均价同比增长 94%，房企持续维持高能级城市拿地，均价连续多月维持在万元以上。拿地力度来看，7 月主流房企拿地力度47%，环比提升 21pct，22 年 1-7 月累计拿地力度 26%，较 21 年下降7pct，受制于资金及市场低景气，房企拿地表现分化，央企招蛇、保利、中海拿地力度分别达到 122%、87%、43%，万科、金地拿地力度分别为 20%、9%，其余样本房企则无新增土地。 ⚫ 房企融资：融资规模环比回升，融资成本有所下行。22 年 7 月 A 股样本房企实现债权融资 459 亿元，环比上升 5%，同比下降 30%， 7 月主流房企债权融资 220 亿元，环比上升 41%，同比下降 35%，融资规模环比持续回升。全口径数据来看，2022 年 7 月信用债、海外债及信托融资净流出为 953 亿元，发行到期比仅为 0.42，分结构来看，信用债、海外债、信托发行到期比为 0.70、0.09、0.19，海外债及信托口径的到期偿还压力较大。融资成本来看，7 月房企境内债权平均融资成本为 3.63%，环比上升 18bp，但总体仍维持较低水平。 ⚫ 房企估值及投资建议：板块估值波动下行，强信用房企表现相对稳定。近一个月（2022 年 7 月 26 日至 8 月 25 日），申万房地产板块指数绝对收益为-3.5%，相对收益为-0.5%，恒生地产类指数绝对收益为-6.8%，相对收益为-2.3%。7 月以来高频数据缓慢上行，8 月以来同比降幅收窄，市场持续弱复苏，强信用龙头基本面及估值均表现出更明显的弹性。当前 7 家 A 股龙头房企（万科、保利、招蛇、金地、首开、新城、滨江）PB（LF）平均估值仅 1.0x，下半年销售企稳回升的过程叠加供给侧改革的作用，经营 ROE 改善，关注其中投资机会。 ⚫ 风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期等。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-09-01 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产及物管行业 22 年第34 周周报:5 年期 LPR 下调，多部委释放积极信号 2022-08-28 房地产及物管行业 22 年第33 周周报:政策环境持续改善，强信用龙头供给侧逻辑强化 2022-08-21 房地产及物管行业 22 年第32 周周报:居民需求仍待进一步提振， 政策环境改善提速 2022-08-14 -21%-13%-5%3%11%19%08/2110/2112/2102/2204/2206/2208/22房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 34 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 15.89 2022/04/29 买入 28.41 2.24 2.50 7.11 6.37 5.30 5.50 9.9% 10.0% 保利发展 600048.SH 人民币 16.95 2022/07/15 买入 25.73 2.38 2.58 7.11 6.57 7.60 7.60 12.7% 12.1% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 14.75 2022/07/17 买入 17.85 1.28 1.49 11.54 9.90 7.00 6.50 8.6% 8.9% 新城控股 601155.SH 人民币 20.42 2022/04/02 买入 40.57 5.61 5.65 3.64 3.62 4.10 3.00 18.0% 15.0% 金地集团 600383.SH 人民币 11.61 2022/04/30 买入 18.35 2.29 2.42 5.06 4.81 10.10 9.66 14.1% 13.0% 建发股份 600153.SH 人民币 11.40 2022/07/05 买入 18.12 2.14 2.59 5.32 4.40 4.00 3.60 11.3% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 8.24 2022/04/28 买入 11.89 1.59 1.67 5.20 4.93 13.70 10.90 14.0% 12.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.65 2022/05/05 买入 3.54 0.30 0.33 8.97 7.99 29.60 32.20 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 14.69 2021/10