结算加快，严控费用，审慎投资，多元融资

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：房地产行业|个股报告 2022 年 8 月 31 日 公司投资评级 万科 A（000002.SZ）： 推荐|首次覆盖 结算加快，严控费用，审慎投资，多元融资 相对指数表现  事件 万科 A(000002)发布 2022 年中报，主要内容如下： 2022 年上半年公司实现营业收入 2069.16 亿元，同比增长 23.82%，归母净利润 122.23 亿元，同比增长 10.64%，EPS 1.05 元。其中第二季度单季实现营业收入 1442.49 亿元，同比增长 37.58%，归母净利润107.94 亿元，同比增长 10.65%，EPS 0.93 元。  核心观点 业绩实现两位数增长，正向贡献因素包括收入上升、期间费用率下降等。公司上半年归母净利润同比上升 10.64%，业绩同比实现两位数增长。公司业绩增长的正向因素包括：1）结算速度加快，营业收入同比上升 23.82%；2）三项费用率均有所下降，销售费用率、管理费用率和财务费用率分别同比下降 0.24、0.63 和 0.94 个百分点，总计下降 1.81 个百分点；3）土地增值税与营业收入的比例由去年同期的3.99%下降至 3.30%；4）实际所得税税率由去年同期的 26.75%下降至25.78%。 城市深耕效果显著，41 个城市销售额位居前三。受行业下行影响，公司上半年销售同比下降，实现销售面积 1290.7 万平方米，销售金额 2152.9 亿元，同比分别下降 41.1%和 39.3%。公司多年坚持城市深耕战略，提升市场占有率，上半年在 41 个城市销售额位居前三，其中 16 个城市位居第一，17 个城市位居第二，8 个城市位居第三。公司上半年末已售未结面积约 4326.8 万平方米，已售未结金额约6672.7 亿元，对未来业绩可以形成保障。 量入为出，审慎投资。公司上半年投资拿地较为审慎，坚持量入为出原则，提升投资质量。报告期内，公司获取新项目 19 个（去年同期为 95 个），总规划计容建筑面积 307.8 万平方米（去年同期为 1506万平方米），权益计容规划建筑面积 213 万平方米（去年同期为 1101万平方米），项目总地价 387 亿元（去年同期为 1126 亿元），权益地价总额约 248 亿元（去年同期为 887 亿元）。公司上半年投资金额中，一二线城市的占比为 95.6%，楼面地价约为 12567 元/平方米，相比去年同期明显提升，意味着公司大幅提升了高能级城市的拿地比例。 融资渠道多元，融资成本降低，期限结构优化。公司保持多元化 资料来源：Wind，中邮证券研究所 基本数据（2022.08.31） 总市值（百万元) 185,916.39 流通市值（百万元) 161,599.71 52 周最高/最低（元） 21.74/13.59 52 周最高/最低 PE（倍） 11.09/4.49 52 周最高/最低 PB（倍） 1.17/0.76 52 周涨幅（%） -10.80 52 周换手率（%） 266.61 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com -35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%2021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/08沪深300万科A 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 的融资渠道，在传统的银行借款以外，积极通过公司债券、中期票据、海外债等融资工具降低融资成本，优化期限结构。2022 年上半年末，公司有息负债总额 2802.3 亿元，较上年末增长 5.4%；短期负债占比22.4%，较去年同期下降 9 个百分点；银行借款占比 58.9%，债券占比24.5%，其他借款占比为 16.6%；境内负债占比 76.8%，境外负债占比23.2%。 万物云持续成长，拆分于境外上市获批。万物云持续成长，2022年上半年实现营业收入 143.5 亿元，同比增长 38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入 80.8 亿元，占比 56.3%，同比增长 34.8%；商企和城市空间综合服务收入 51.1 亿元，占比 35.6%，同比增长 39.7%；AIoT及 BPaaS 解决方案服务收入 11.6 亿元，占比 8.1%，同比增长 59.0%。万物云拆分并于境外上市已获批准，通过资本市场支持有望获得更加良好的发展。  投资建议 预计 2022-2024 年营业收入为 4921.50 亿元、5308.50 亿元、5684.06亿元，归母净利润为 250.67 亿元、278.74 亿元、302.27 亿元，EPS 为2.16 元、2.40 元、2.60 元，对应 PE 为 7.71 倍、6.94 倍、6.40 倍，公司坚持城市深耕战略，市场竞争力强，多个城市销售额位居前列，未来持续受益于龙头集中度提升，首次覆盖给予“推荐”评级。 主要财务摘要 项 目 2021 2022E 2023E 2024E 摊薄每股盈利（元） 1.94 2.16 2.40 2.60 净利润增长率 -45.75% 11.29% 11.20% 8.44% 市盈率（倍） 8.58 7.71 6.94 6.40 EV/EBITDA(倍) 5.60 3.59 3.13 2.87 EV/销售收入(倍) 0.69 0.47 0.41 0.38 PE/G（倍） — 0.68 0.62 0.76 市净率（倍） 0.82 0.78 0.74 0.70 数据来源：Wind，公司公告，中邮证券研究所预测 注：股价为 2022 年 8 月 31 日收盘价  风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 目录 1.事件 ........................................................................................................................................................................ 5 2.核心观点 ................................................................................................................................................................ 5 3.投资建议 ...................................................