多路径助推提质增效，经营业绩稳中有进

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_research] 公司点评报告 ●房地产行业 2022 年 08 月 29 日 [table_main] 多路径助推提质增效，经营业绩稳中 公司点评报告模板 有进 招商积余（001914.SZ） 推荐 维持评级 核心观点：  事件：近日，公司公布 2022 年半年度报告。2022 年上半年，公司实现营业收入 56.46 亿元，同比增长 18.16%；实现归母净利润 3.3亿元，同比增长 33.49%；实现基本每股收益 0.31 元/股，同比增长33.52%。  “沃土云林”综合发展，经营业绩平稳提升。物业管理方面，2022年年中公司在管面积 3.01 亿平方米，上半年净新增在管面积1959.39 万平，其中来自住宅和非住宅的面积增长分别 250.69、1,708.70 万平方米。公司物管板块实现营业收入 54.37 亿元，同比增长 22.55%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加；物管板块实现毛利率 10.98%，较去年提升0.28pct。公司坚持“沃土云林”模式，助力提质增效持续推进，经营业务稳中有进。  多途径助推市场拓展，成果显著。2022 年上半年公司继续稳步推进市场化拓展，新拓展项目结构进一步向“高质量”优化。公司 2022年上半年实现新签约合同金额额 15.95 亿元，同比增长 17%，年合同额超 1000 万以上的新项目占新签年度合同额 54%。拓展方式来看，“多引擎”发展模式持续深化，“总对总”及合资合作模式新签年度合同金额同比增长分别为 34%、70%，进一步扩大公司稳定、可持续发展的资源。2022 年上半年，公司积极把握收并购机遇，先后完成对汇勤物业、新中物业股权收购，以及进一步完善投后管理，上年度收并购项目的平稳过渡，保障公司经营的连续性，稳固非住业态的领先地位。  资管业务受疫情及减租影响，业绩有所下滑。资管业务实现营业收入 2.16 亿元，同比下降 16.44%，占比 4%。商业运营方面，公司在管商业项目 47 个（含筹备项目）管理面积 233.1 万平；持有物业出租及经营方面，总可出租面积为 48.55 万平，出租率为 98%。受疫情和减租影响，各项业绩较去年同期有所下滑。  重资产剥离有序实施。首批轻重分离项目已落地，深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司全部股权转让至控股股东招商蛇口下属子公司并完成股权过户。2022 年 4 月，公司董事会同意退还天津项目地块使用权，剥离重资产以优化资产和债务结构，提高整体资产运营效率。  投资建议：公司上半年业绩稳中有进，市场拓展成果显著，平台增值业务成长迅速，轻重分离有序推进，我们认为公司的战略效果逐步显现，下半年公司业绩有望进一步增长。我们预计公司2022-2023 年每股收益分别为 0.66 元/股、0.83 元/股，以 8 月 29 日的收盘价 16.93 元计算，对应的市盈率分别为 25.7 倍、20.4 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。  风险提示：项目拓展不及预期、资产分离不及预期、行业竞争加剧等风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对上证指数表现图 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%上证指数招商积余 资料来源：wind [table_marketdata] 市场数据 时间 2022. 08. 26 A 股收盘价 17.56 A 股一年内最高价(元) 20.92 A 股一年内最低价(元) 12.62 上证指数 3236.22 市盈率 34.40 总股本 1060.35 实际流通 A 股（百万股） 666.86 限售的流通 A 股（百万股） 393.49 流通 A 股市值(亿元) 117.10 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 [table_page1] 公司点评报告/房地产行业 图 1：招商积余营业收入（亿元）及同比增速 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.002019-062020-062021-062022-06营业收入同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 2：归属于上市公司股东净利润（亿元）及同比增速 -40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0.000.501.001.502.002.503.003.502019-062020-062021-062022-06归母净利润同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 3：招商积余基本每股收益（元）及同比增速 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0.000.050.100.150.200.250.300.352019-062020-062021-062022-06基本每股收益同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 4：招商积余毛利率（%） 05101520252019-062020-062021-062022-06毛利率(%) 资料来源：wind，中国银河证券研究院 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 [table_page1] 公司点评报告/房地产行业 图 5：招商积余资产负债率（%） 0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.002019-062020-062021-062022-06资产负债率(%) 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 6： 物管板块营业收入（亿元）及同比增速 0%10%20%30%40%50%60%70%80%0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.002020-062021-062022-06物管营业收入同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 7：招商积余在管面积及新增合同额 0.000.501.001.502.002.503.003.500.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.002020-062021-062022-06新签年度合同额（亿元）在管面积（亿平方米）（右轴） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 4 [table_page1] 公司点评报告/房地产行业 分析师承诺及简介 本人承诺，以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。 分析师：王秋蘅，房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士， 2018 年 5 月加入中国银河证