房地产行业研究：房企利润普遍承压，上海三批次供地量增加

-1- 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 1890 沪深 300 指数 4108 上证指数 3236 深证成指 12060 中小板综指 12652 相关报告 1.《“一城一策”获强调，需求宽松力度或加大-地产行业点评》，2022.8.24 2.《LPR 如期下降，改善需求或更受益-地产行业点评》，2022.8.22 3.《上海临港放松限购，差异化政策加速落地-地产行业周报》，2022.8.21 4.《7 月信贷持续疲弱，宽松落地旨在提振信心-地产行业周报》，2022.8.14 5.《南京取消认房又认贷，宽松政策密集落地-房地产行业点评》，2022.8.14 杜昊旻 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 房企利润普遍承压，上海三批次供地量增加 行业点评  本周地产板块港股涨 A 股跌，物业板块跑赢沪深 300。本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为-2.6%，在各板块中位列第 20；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第 10。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3%，沪深 300 指数涨跌幅为-1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-0.9%和+3.2%。  本周土地市场延续低温态势。本周全国 300 城宅地成交建面 522 万㎡，单周环比-22%，单周同比-53%，平均溢价率 2%，主要由于上周西安成交了 19宗涉宅地块。2022 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 29739 万㎡，累计同比-48%；年初至今，华润臵地、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。  本周新房成交环比维持稳定水平，同比下降。本周 35 个城市商品房成交合计 381 万平米，周环比+1%，周同比-28%。其中，一线城市周环比+9%，周同比-22%；二线城市周环比+0%，周同比-28%；三四线城市周环比-14%，周同比-42%。  本周二手房环比转跌，同比持续提升。本周 15 个城市二手房成交合计 146万平米，周环比-11%，周同比+9%。其中，一线城市周环比-13%，周同比-25%；二线城市周环比-9%，周同比+23%；三四线城市周环比-18%，周同比+23%。  房企利润水平承压，16 家房企利润下跌+18 家发布盈利预警。2022 年 8 月15 日至 26 日期间房地产板块共发布 24 份半年报及 18 份业绩预告。在 24家已出半年报的房企中，16 家归母净利润较去年同期降低，剩余 8 家有所增长的房企中 5 家营业收入与归母净利润同比齐涨，分别是金融街、港龙中国地产、龙湖集团、建发国际集团和大悦城地产。在 18 份业绩预告中，全是净利润、归母净利润、由盈转亏的预警。综合来看，42 份公告中，半年报显示归母净利润下跌的房企 16 家+归母净利润预警的房企 18 家，34 家合计占比 81%。行业下行计提减值、前期高价地项目结转及限价影响是房企利润下滑的主要原因。  上海三批次集中供地的总供应面积上涨，利好资金实力强的房企。2022 年8 月 25 日，上海公告了第三批次的集中供地 ，共计 35 宗涉宅用地（含“城中村”改造用地 4 宗），总建设用地面积约 185 万方，总起始价约 1030 亿元，保证金比率 20%，中止价溢价率 7%-10%。相较于二批次，三批次虽然在供地宗数上仅多出 1 宗，但供应面积却大幅增长。上海三批次供地呈现出力度大、节奏快、诚意足的特征，给房企提供了补充一线城市优质土储的拿地窗口期，具有较好的吸引力，充分利好资金实力雄厚的房企。 投资建议  上海三批次集中供地诚意足，总供应面积大幅上涨，资金实力强的拿地房企将因此受益。地产板块，首推 2021 年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企，如绿城中国、滨江集团、建发股份。此外，建议关注强房产交易平台贝壳，其有望享受销售复苏；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活，其有望受益消费场景复苏。 风险提示  宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 147416231773192220712220210830211130220228220531国金行业 沪深300 2022 年 08 月 28 日 资源与环境研究中心 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 行业周报 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 上半年房企利润普遍承压 ............................................................................... 4 上海加大三批次供地力度，一次书面报价规则再调整 ..................................... 4 行情回顾........................................................................................................ 5 地产行情回顾 ............................................................................................. 5 物业行情回顾 ............................................................................................. 6 数据跟踪........................................................................................................ 6 宅地成交 .................................................................................................... 6 新房成交 .................................................................................................... 8 二手房成交 ............................................................................................... 10 重点城市库存与去化周期 ..............................................................