房地产行业从近期上海发放多张预售证谈起：三四线销售仍将支撑今年的全国销售

研究源于数据 1 研究创造价值 [Table_Summary]三四线销售仍将支撑今年的全国销售 ——从近期上海发放多张预售证谈起方正证券研究所证券研究报告 重大行业事件点评报告 行业研究 房地产行业 2018.04.12/推荐 [TABLE_ANALYSISINFO]首席分析师 韩振国 执业证书编号： S1220515040002 TEL: 010-68584800 E-mail： hanzhenguo@foundersc.com[Table_Author]联系人： 夏亦丰，薛丹彬 TEL： E-mail： xiayifeng@foundersc.com重要数据： [Table_IndustryInfo]上市公司总家数 132 总股本(亿股) 2594.66 销售收入(亿元) 13943.98 利润总额(亿元) 2412.40 行业平均 PE 54.99 平均股价(元) 10.11 行业相对指数表现： [TABLE_QUOTEINFO]-13%-5%3%11%19%2017/42017/72017/102018/10100002000030000400005000060000成交金额(百万)房地产沪深300数据来源：wind 方正证券研究所 相关研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 [TABLE_REPORTINFO]《模式铸造华夏，产城共筑幸福》2018.04.09 《业绩持续稳增，产城模式进展加速》2018.03.27 《业绩超预期增长，内生增长动能强劲》2018.03.15 《PSL 投放量大增，开发投资增速提升显著》2018.03.14 《方正证券-旭辉控股集团年度业绩点评：兼顾规模、利润、财务稳健的领先开发商 0314》2018.03.14 核心观点1、上海近期发放多个高价盘预售证，并不表示政策放松 3 月份上海连续发放了多张高价盘预售证，引起市场猜测。实际上这些新推的高价盘均价并没有大幅超过前几期的推盘，有些甚至低于一期的价格。我们预计年内上海、以及其他一线城市的预售证都不会出现大规模放松，只是部分高价盘在经过去年一年无法入市的情况下，选择接受政府的指导价，因此这些囤积的楼盘在表面上出现了集中入市的现象。其中原因包括：1）进过一年多的拉锯后，资金成本显著上升，房企需要快速回笼现金。2）部分房企今年仍然需要冲规模，因此希望能够尽早锁定业绩。 2、一线城市销售数据均呈现下滑趋势，预计年底增速回正 一线城市成交面积、金额都出现下滑，上海成交均价同比增幅扩大。我们认为一线城市销售将保持平稳偏紧，预计在 2018 年底增速回正。一线城市成交与政策变动基本同步，热点二线城市成交则前置于政策。热点二线城市调控政策方向明确，我们认为成交不会出现大幅度回升。今年三四线城市的成交增速将继续受益于最后一轮县级去库存，销售中枢维持上升趋势，但边际增速可能放缓。 3、今年三四线对全国的影响大于一二线，预计本轮紧缩期持续到三季度末 2017 年因城施策使得城市分化并支撑了全国的上涨。我们从历年的弹性数据上来看，当整体销售都明显向好时，一线城市的弹性最大；当整体销售都明显较差时，二线城市的弹性最大；当城市销售分化较为明显时，三线城市的弹性最大。在当前城市分化还是较为严重的情况下，更多的还是需要看一下三四线城市的销售动能是否能持续。在经过过去两年的大力去库存后，现阶段已经下沉到了县级去库存，这也基本是最后一轮三四线的动能所在。我们预计本轮紧缩期持续时间在 29-33 个月，到今年三季度末见底。 投资建议目前整体板块估值较低，主要源于市场对现阶段经济预判的分歧较大，但从微观上看，龙头房企的经营业绩还是非常好的，随着集中度提升的不断强化，资源倾斜也会加剧，行业资源再分配将成为趋势。另外，我们认为后续利率上行压力不是特别大，预计流动性边际放松。我们看好：1）业绩确定性较高龙头房企，看好万科、新城控股、碧桂园。2）高周转，且布局核心城市的成长型房企，看好阳光城、旭辉。 风险提示： 政策收紧幅度超预期，利率出现明显回升 研究源于数据 2 研究创造价值 [Table_Page] 房地产-重大行业事件点评报告 目录 1 上海近期发放多个高价盘预售证，并不表示政策放松 ........................................................... 4 2 一线城市销售数据均呈现下滑趋势，预计年底增速回正 ....................................................... 5 3 2018 年三四线城市对全国的销售影响大于一二线 .................................................................. 9 4 地产周期呈现锥形，预计本轮紧缩期到今年三季度末 ......................................................... 10 5 投资建议 ..................................................................................................................................... 11 研究源于数据 3 研究创造价值 [Table_Page] 房地产-重大行业事件点评报告 图表目录 图表 1： 上海 2017 年共计发放 88 张预售证 ................................................................................................... 4 图表 2： 2017 年发放的预售证中价格较高的项目开盘期去化率较高 ........................................................... 5 图表 3： 近期上海市区新获得预售证的楼盘 ................................................................................................... 5 图表 4： 一线城市成交金额同比增速-19% ....................................................................................................... 6 图表 5： 一线城市成交面积同比增速-33% ....................................................................................................... 6 图表 6： 北京和上海成交均价环比下滑 .................