房地产行业地产天天见(第26期)：我国人均住房面积还有多少提升空间？还能带来多少增量住房需求？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 8 月 23 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 25 期）：当前高企的失业率将会如何影响房地产市场？》 《地产天天见（第 24 期）：中债信用增进对民营房企利好几多？》 《地产天天见（第 23 期）：二批集中土拍热度回暖了吗？》 《地产天天见（第 22 期）：中国人口增长的拐点出现了吗？》 《地产天天见（第 21 期）：我国生育率为什么会走低？》 《地产天天见《第 20 期》：中国进入老龄社会了吗？》 《地产天天见（第 19 期）：郑州房地产纾困基金究竟能释放多大的利好？》 《地产天天见（第 18 期）：闽系房企暴雷究竟如何在财务指标上预警？》 《地产天天见（第 17 期）：闽系房企暴雷是源于政策环境还是房企自身？》 《地产天天见（第 16 期）：闽系房企是如何发展成重要派系之一？闽系房企具备哪些基因？ 《中国的真实住房需求还有多少？（2022 版）》20220803 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索—暴雷房企区域性研究系列之闽系篇》20220519 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 26 期） 我国人均住房面积还有多少提升空间？还能带来多少增量住房需求？ 【每日一问】 当前统计局披露的我国城镇人均住房建筑面积为 39.8 平米，但统计局所披露的城镇人均住房建筑面积实为户籍人口口径，我们认为城镇常住人口口径的数据能更好的反映我国居民真实的人均住房建面。因此，我们将城镇户籍人均住房建筑面积修正为城镇常住人均住房建筑面积（修正方法见附录），根据我们的测算，2021年城镇常住人口人均住房建筑面积约为 31.1 平米。假设得房率平均为 80%，实际人均套内面积为 24.9 平米。而发达国家普遍在 30 平米以上，其中美国、英国、法国分别为 52、40、37 平米，日本、韩国分别为 31、27 平米。 假设在每年提升 0.61 平的基础上，预计 2034、2053、2077 年达日、英、美国水平。我们用线性拟合法来测算未来人均住房面积，得到未来三年：2022-2024 年分别为31.7、32.3、32.9 平米，2035、2050 年预计分别可达 39.6、48.7 平。和海外国家对比，我们预计我国人均套内面积 2034 年达到日本的水平，2053 年达到英国的水平，2077年达到美国的水平。 我们预测 2022 年后人均住房面积提升带来的新增住房需求约为 5.6 亿平/年。我们假设在总人口不变的情况下，纯粹由住房面积提升带来的新增需求=14.13 亿人*新增人均住房面积，得到 2022 年后我国平均每年由人均住房面积提升带来的新增住房需求为 5.55 亿平米。 从结构来看，一线城市由人均住房建面提升带来的新增住房需求大于二线城市。我们对不同城市的城镇人均建筑面积进行测算，其中呈现明显趋势的城市我们按照拟合数值预测（北京、上海、广州、杭州、南京、郑州、福州、芜湖、金华、温州、烟台），其余无明显趋势的城市统一以 0.8 平的增量逐年递增。根据我们的测算，一线城市由人均住房建面提升带来的新增住房需求平均每年为 1150 万平/城，二线城市平均每年需要 922 万平/城。此外，我们还将各个城市的人均套内面积与发达国家水平进行对比，预计提升到发达国家水平仍需要超过 10 年，一线城市平均需要 11 年的时间才能提升至日本的水平，而提升到英国和美国的水平还需要 30 年和 57 年的时间；二线城市提升到日本的水平平均需要 1 年，提升到英国和美国的水平分别需要 12 年和 31 年。 【今日收评】 从大盘表现来看，今日（8 月 23 日）申万房地产板块下跌 0.91%，相对沪深 300 收益率为-0.42%；恒生地产板块下跌 1.37%，相对恒生指数收益率为-0.58%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨幅均值分别为-0.98%、-0.18%、-0.29%。板块今日下跌，主要是由于本次 5 年期 LPR 下调并不足以解决当前地产困局，LPR继续下降才能改善预期。 从个股表现来看，主流 A 股房企今日涨跌幅均值为-1.14%，排名前三是金地集团、新城控股、绿地控股，涨跌幅分别为 0.51%、-0.09%、-0.63%，其中绿地发布半年报，归母净利润同比下降 49%，业绩表现优于行业，上半年压降有息负债 178 亿元，多方式保现金流安全底线。主流内房股今日涨跌幅均值为 0.23%，排名前三是旭辉控股集团、建发国际集团、碧桂园，涨跌幅分别为 7.44%、2.78%、0.39%。主流 A 股房企与内房股中金地、新城、旭辉与碧桂园均为中债增担保发债的首批示范民企。 股票报告网 2022 年 8 月 23 日 地产天天见（第 26 期） 2 附录： 【每日一问】 图表 1. 2021 年我国常住人口人均住房建筑面积为 31.1平米（2019 年城镇户籍人口为 39.8 平米） 图表 2. 发达国家人均住宅套内面积普遍在 30 平米以上 20 22 22 23 23 24 24 24 24 25 25 27 28 28 30 31 31 31 26 28 29 30 31 31 32 33 33 34 35 36 37 37 39 40 0.05.010.015.020.025.030.035.040.045.0中国人均住宅建面城镇常住人均住房建筑面积（平米/人）城镇户籍人均住房建筑面积(平米/人) 38.846.545.449.465.033.231.037.236.339.552.026.50.010.020.030.040.050.060.070.0日本法国德国英国美国韩国发达国家人均住宅套内面积全国人均住房套内面积（平米/人）城镇人均住房套内面积（平米/人） 资料来源：万得，中银证券 资料来源：日本统计局，法国 CGEDD 报告，德意志联邦统计局，英国统计局，美国普查局（该数为中位数），韩国国土交通部《2016 居住实况调查》，万得，中银证券 备注：日本为 2013 年数据，英国、韩国为 2016 年数据，其余国家为 2017年数据。 图表 3. 2021 年城镇常住人口人均住房建面为 3