处置酒店资产获利7.8亿，三道红线仍踩两道

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 08 月 23 日 金融街（000402.SZ） 处置酒店资产获利 7.8 亿，三道红线仍踩两道 核心观点： 2022 年上半年，为控制债务规模，金融街出售了北京酒店资产，获利达 7.8 亿元，带动了企业盈利规模的大幅增长，但尽管如此，企业的负债结构依旧没有太大改善，三道红线指标仍位于橙档，不过背靠北京西城区国资委，信用优势较强，因此在行业融资渠道收紧的背景下依旧可以以低利率募集大量资金，整体来看资金压力较小。 一、京津冀区域贡献业绩过半，上半年仅新增一宗地块 2022 年上半年，金融街的销售规模受到行业下行的影响，销售规模有所下降，期内实现销售金额 116.7 亿元，同比下降 45.7%，仅京津冀区域销售金额同比保持增长，并贡献了企业过半的销售业绩份额，上半年共实现销售金额 64.9 亿元，同比上升 31.8%。为保障现金流安全，企业的投资力度也有所缩减，上半年仅通过股权收购方式新增一宗地块 34%股权。 二、出售酒店资产，带动净利润上升 71.5% 2022 年上半年，金融街实现营业收入 106.0 亿元，同比上升 93.7%，主要原因是房产开发业务结算规模上升的带动，实现净利润 11.2 亿元，同比上升 71.5%，净利润大幅增长的主要原因在于公司出售了酒店资产，抛开酒店资产转让带来的收益，金融街实际的经营业务仅实现净利润 3.4 亿元，净利润率为 3.2%，同比下降达 8.7%。 三、扣预资产负债率达标，三道红线保持橙档 截至 2022 年 6 月底，频繁出让资产并没有给金融街的债务规模带来较大的改善，三道红线中，扣预资产负债率从 2021年底的 72.0%降至 70.0%，成功达标，但现金短债比降至 0.86倍，净负债率也上升至 155.6%，债务风险有所扩大。不过企业融资渠道依旧畅通，2022 年上半年合计募集融资金额达43.1 亿元，平均票面利率仅为 3.36%。 相关研究： 政治局会议后，政策“销声匿迹”了 20220809 地产评级下调可怕吗？ 20220725 消费者为什么不愿意买房了？ 20220723 停贷或再砸市场深坑，地产回暖待何时？ 20220720 2022 中国房地产业可持续发展白皮书|地产开发篇 20220629 地产销售边际改善，家具外销增速持续下行|地产后周期行业月报【2022 年 5 月】 20220621 首轮集中供地缩量保热度，二三轮集中供地怎么看？|集中供地系列研究 20220620 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 2022 年上半年，为控制债务规模，金融街出售了北京酒店资产，获利达 7.8 亿元，带动了企业盈利规模的大幅增长，但尽管如此，企业的负债结构依旧没有太大改善，三道红线指标仍位于橙档，不过背靠北京西城区国资委，信用优势较强，因此在行业融资渠道收紧的背景下依旧可以以低利率募集大量资金，整体来看资金压力较小。 一、京津冀区域贡献业绩过半，上半年仅新增一宗地块 2022 年上半年，金融街的销售规模受到行业下行的影响，销售规模有所下降，期内实现销售金额 116.7 亿元，同比下降 45.7%，销售面积 50.2 万平米，同比下降 55.3%。分区域来看，作为金融街大本营的京津冀区域销售金额同比保持增长，并贡献了企业过半的销售业绩份额，上半年共实现销售金额 64.9 亿元，同比上升 31.8%，占销售总额比例为 55.6%；其余区域销售规模降幅均超过 40%，其中成渝区域降幅最大，实现销售金额 7.8 亿元，同比降幅达 83.1%；长三角区域降幅其次，期内实现销售金额 20.9 亿元，同比下降 71.4%；长江中游区域实现销售金额 5.3 亿元，同比下降 64.3%；大湾区降幅相对较小，期内实现销售金额17.9 亿元，同比下降 44.6%。整体来看，出于避险考虑，2022 年上半年金融街将主要开工精力投入了大本营区域，上半年企业新开盘五个项目（含二期开盘），其中三个项目均位于京津冀区域，长三角区域受疫情影响较为严重，成渝及其他地区恢复势头较弱，因此整体上销售规模有所下降。 为保障公司现金流安全，上半年企业仅通过股权收购的方式新增天津红桥铃铛阁项目34%的股权，权益比例为 34%，项目总价为 34.7 亿元，建筑面积达 24.5 万平米，该项目原为中海于 2021 年竞得，位于天津红桥区芥园道板块的核心位置，500 米范围内有水游城、陆家嘴 2 个大型商业综合体，1 公里范围内有天佑城，2 公里范围内有大悦城、麦德龙、欧亚达等多个大型商业中心，2022 年 4 月引入了金融街及津滨发展，分别持股 34%及 32%，项目位置优秀且有国央企信用背书，预期去化及现金流相对有保障。由于投资力度的缩减，金融街总土地储备有所下降，截至 2022 年 6 月底，金融街拥有总土地储备建筑面积为 1590.6万平米，较 2021 年底的 1651.5 万平米下降了 3.2%，权益面积为 1267.0 万平米，权益比例高达 79.7%，位于行业较高水平，在房企风险频发的背景下，高权益比例是企业抵御合作风险的护城河。 图表：2022 年上半年金融街销售情况按区域分布 区域 销售金额（亿元） 销售面积（万平米） 1H2022 1H2021 同比 1H2022 1H2021 同比 京津冀 64.9 49.3 31.8% 18.5 21.0 -12.3% 长三角 20.9 72.9 -71.4% 9.3 30.8 -69.9% 成渝 7.8 45.9 -83.1% 7.1 33.7 -79.0% 大湾区 17.9 32.2 -44.6% 12.3 19.4 -36.5% 长江中游 5.3 14.8 -64.3% 3.0 7.3 -58.4% 合计 116.7 215.1 -45.7% 50.2 112.3 -55.3% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 数据来源：亿翰智库、企业