房地产开发行业周报2022W33：中央首提专项借款保交楼，上海外围限购、落户放松

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2022 年 08 月 21 日 房地产开发 2022W33：中央首提专项借款保交楼，上海外围限购、落户放松 本周中央首度提出通过政策性银行专项借款保交楼，体现了中央稳定房地产的决心。8 月 19 日，中央要求完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。本周央行 MLF 缩量续作、中标利率下降10bp，预期下周一（8.22）5 年期 LPR 下调 15-20bp。 上海外围限购进一步放松。在上海临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满 1 年及以上，在临港新片区限购 1 套住房。 我们认为随着中央未来实质性推动地方保交楼，停工停贷对市场情绪的冲击将逐步减弱。但需注意的是，“保交楼”并不等于“保房企”，目前房地产市场依旧处于需求萎靡、信心不足的环境下，购房信心和需求的复苏需要政策系统性的解决方案。本周上海外围进一步放松限购，我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为 2.9%，领先大盘 3.90 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 3 名。本周上涨个股共 84 支，较上周减少 34 支，下跌股数为 48 支。（若无特殊说明，报告中本周指 8.15-8.21 当周）。 新房成交情况： 本周 30 个城市新房成交面积为 253.5 万平方米，环比提升6.2%，同比下降 27.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为 69.6 万方，环比 20.5%，同比-20.3%；样本二线城市为 130.7 万方，环比 0.7%，同比-29.3% ；样本三线城市为 53.2 万方，环比 4.0%，同比-29.5%。样本二线城市为 80.3 万方，环比 1.0%；样本三线城市为 17.0 万方，环比-0.1%。从今年累计 33 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 9739.8 万方，同比下降-35.7%；一线城市为 1984.1 万方，同比-29.0%；二线城市为 5644.1 万方，同比-33.0%；三线城市为 2111.6 万方，同比-46.4%。 二手房成交情况： 本周我们跟踪的 11 个重点城市二手房成交面积合计 128.7万方，环比增长 1.5%，同比增长 30.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 31.4 万方，环比 4.0%；样本二线城市为 80.3 万方，环比 1.0%；样本三线城市为 17.0 万方，环比-0.1%。年初至今累计二手房成交面积为3612.1 万方，同比变动为-21.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 948.0 万方，同比-37.8%；样本二线城市为 2212.8 万方，同比-9.7%；样本三线城市为 451.2 万方，同比-9.7%。 重点公司境内信用债情况：发行量减少，整体发债利率涨跌不一。根据 wind统计数据，本周（8.15-8.21）共发行房企信用债 11 只，环比减少 3 只；发行规模共计 72.69 亿元，环比增加 6.19 亿元，总偿还量 134.90 亿元，环比增加8.96 亿元，净融资额为-62.21 亿元，环比减少 2.77 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（48.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（47.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以 1-3 年（80.6%）的债券为主。 投资建议：房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与 2008/2014 年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A 股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科 A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H 股—绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：1-7 月统计局数据点评: 销售拿地新开工同比维持低位，预计下半年投资额跌幅扩大》2022-08-15 2、《房地产开发：2022W32：本周新房销售大幅下滑，同比-37%，江苏多城降低二套首付比例》2022-08-14 3、《房地产开发：7 月数据前瞻：销售金额呈现弱复苏，单月同比-23.5%，土地成交同比跌幅收窄》2022-08-14 2022 年 08 月 21 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1. 中央首提专项借款保交楼，上海外围限购、落户放松 ............................................................................................. 3 2. 行情回顾 ............................................................................................................................................................ 3 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 .............................................................................................................................. 6 3.1 新房成交（商品住宅口径） ......................................................................................................................... 6 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ..................................................................................................................... 7 4. 重点公司境内信用债情况 ...........................................................