房地产行业研究：上海临港放松限购，差异化政策加速落地

-1- 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 1917 沪深 300 指数 4151 上证指数 3258 深证成指 12359 中小板综指 12948 相关报告 1.《7 月信贷持续疲弱，宽松落地旨在提振信心-地产行业周报》，2022.8.14 2.《南京取消认房又认贷，宽松政策密集落地-房地产行业点评》，2022.8.14 3.《廊坊官宣取消限购，需求侧密集放松可期-地产行业点评》，2022.8.8 4.《纾困基金设立保交楼，深圳土拍维持分化-地产行业周报》，2022.8.7 5.《百强房企销售降幅收窄，央国企补货上海-地产行业周报》，2022.7.31 杜昊旻 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 上海临港放松限购，差异化政策加速落地 行业点评  本周地产板块涨幅靠前，物业板块跑赢国企指数和沪深 300。本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+3.3%，在各板块中位列第 4；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+1.2%，在各板块中位列第 2。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2%，沪深 300 指数涨跌幅为-1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为+1.8%和+0.8%。  本周土地市场延续低温态势。本周全国 300 城宅地成交建面 555 万㎡，单周环比 28%，单周同比-6%，平均溢价率 1%。2022 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 29079 万㎡，累计同比-48%；年初至今，华润臵地、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。  本周新房成交环比上升，同比下降。本周 35 个城市商品房成交合计 371 万平米，周环比+11%，周同比-24%。其中，一线城市周环比+24%，周同比-14%；二线城市周环比+4%，周同比-25%；三四线城市周环比+32%，周同比-39%。  二手房韧性较强，环比小幅上升，同比明显提升。15 个城市二手房成交合计 157 万平米，周环比+1%，周同比+18%。其中，一线城市周环比+1%，周同比-18%；二线城市周环比 0%，周同比+30%；三四线城市周环比+18%，周同比+113%（城市个数较少）。  7 月商票逾期持续上升，中小房企商票逾期数量增长较快。7 月商票逾期名单中，房地产项目公司数量高达 2005 个，占全部逾期企业 64.4%，环比上升 1.9%，其中 TOP101-200、TOP200+梯队发生商票逾期的房企数量环比分别增加 4 和 32 家，合计逾期房企数量占全部逾期房企数量的 86.1%。当前政策明确支持房企合理的融资需求，监管层探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债，预计后续逾期现象或放缓。  上海临港限购放松，预计未来更多差异化政策将落地。8 月 20 日临港出台人才购房新政策：在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满 1年及以上，在临港新片区限购 1 套住房，所购住房自合同网签备案满 7 年后可转让。而此前政策为：连续 3 年上海个税或社保（其中至少 1 年在临港）且名下无房的临港常住人口，在临港工作满 1 年且已与临港清单内单位签订二年及以上劳动合同，可在临港新购 1 套住房。我们在 7 月份便预测上海差异化购房政策将加速落地，三批次房源限价突破和临港限购的放松在逐步印证，预计上海的差异化限购限价将在未来一年内进一步落地。临港限购放松是本轮首个明确发文的一线城市调控放松，具有较强信号意义，预计后续需求侧政策将持续放宽。 投资建议  上海临港限购放松信号意义较强，预计未来更多差异化政策有望落地。地产板块，首推 2021 年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，建议关注强房产交易平台贝壳，其有望享受销售复苏；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活，其有望受益消费场景复苏。 风险提示  宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 1518165317881923205821932328210823211123220223220523国金行业 沪深300 2022 年 08 月 21 日 资源与环境研究中心 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 行业周报 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 7 月商票逾期现象仍然严峻 ............................................................................ 4 上海临港限购放松.......................................................................................... 4 行情回顾........................................................................................................ 5 地产行情回顾 ............................................................................................. 5 物业行情回顾 ............................................................................................. 6 数据跟踪........................................................................................................ 7 宅地成交 .................................................................................................... 7 新房成交 .................................................................................................... 8 二手房成交 ............................................................................................... 10 重点城市库存与去化周期 ..............................................................