房地产行业专题研究：地产政策的三支箭

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 17 页起的免责条款和声明 地产政策的三支箭 房地产行业专题研究｜2022.8.20 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席 分析师 S1010517050001 我们认为，保交楼，保销售和保信用三箭齐发，将有力化解房地产市场现阶段的核心风险，打破投资——交付——销售端的负反馈。我们相信，实事求是，自上而下通盘考虑的政策能够避免行业出现系统性风险，市场料将沿着销售——信用——投资的链条稳步复苏。 ▍第一支箭——保交楼。保交楼是现阶段政策的关注重心。我们认为保交楼有三个层次，即房地产企业是保交楼的责任主体，地方政府积极承担属地责任和中央完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售、逾期、难交付住宅项目建设。我们相信，政策性银行专项借款的推出体现了中央实事求是，化解风险的决心，也十分有助于加快化解保交楼的资金压力。 ▍第二支箭——保销售。我们注意到，2022 年 8 月以来，新房销售网签同比下降22%，二手网签同比增长 26%，新房销售弱复苏存在不确定性。保交楼离不开保销售，因为保交楼的主要资金来自销售回款。我们相信，最有力推动销售复苏的工具是按揭贷款利率下调，按揭贷款利率可能沿着加点减少，LPR 下行和按揭贷款利率下限下调三个路径下降，在下半年降幅有望达到 50BPS。此外，各地还通过放开限购，调整首套买家首付比例要求等方式推动销售复苏。 ▍第三支箭——保信用。我们认为，保信用就是保交付，很难出现新的企业不断出险，项目又普遍可以交付的情况。龙湖集团，金地集团等信用历史良好的公司债券收益率不断上行，房企融资渠道持续收紧，反映金融机构过激反应。我们相信，政策将切实背书未出险房企信用，推动金融市场对未出险房企的资产负债情况进行合理评价。 ▍行业不存在系统性风险，市场有望沿着销售——信用——投资的链条复苏。我们认为，保交楼，保销售和保信用三箭齐发，将有力化解房地产市场现阶段的核心风险，打破投资——交付——销售端的恶性循环，避免风险外溢。我们相信，实事求是，通盘考虑的政策能够避免行业出现系统性风险，市场将沿着销售——信用——投资的链条稳步复苏。 ▍风险提示：市场销售去化速度继续恶化的风险。个别房地产企业信用出险的不确定性。 ▍是困境反转也是供给侧变革，看好蓝筹房地产开发企业。权益市场一度认可供给侧变革主线，即部分踊跃拿地的公司未来市场份额和盈利能力有望显著提升。不过，到 2022 年中期，市场开始担心所有公司的销售。我们认为，政策将有力化解风险，实现市场软着陆。市场竞争格局的确发生重大变化，但企业可拿地窗口并不会在短期关闭，底层开发能力而不是博弈周期更为重要。我们推荐保利发展、绿城中国、万科 A、华润置地、龙湖集团、金地集团、滨江集团、美的置业和招商蛇口。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 简称 收 盘 价（ 交 易币种） EPS（元） PE 评级 21A 22E 23E 24E 21A 22E 23E 24E 万科 A 17.01 1.94 2.10 2.26 2.54 8.8 8.1 7.5 6.7 买入 万科企业 14.72 1.94 2.10 2.26 2.54 6.5 6.0 5.6 5.0 买入 保利发展 16.81 2.29 2.29 2.63 3.09 7.3 7.3 6.4 5.4 买入 金地集团 11.53 2.08 1.57 1.32 1.35 5.5 7.3 8.7 8.5 买入 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 股票报告网 房地产行业专题研究｜2022.8.20 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 龙湖集团 25.00 3.57 3.35 3.68 4.05 6.0 6.4 5.8 5.3 买入 碧桂园 2.49 1.10 0.61 0.47 0.40 2.0 3.5 4.6 5.4 增持 华润置地 30.65 3.73 4.14 4.53 4.93 7.1 6.4 5.8 5.4 买入 滨江集团 8.78 0.97 1.12 1.23 1.31 9.0 7.8 7.1 6.7 买入 绿城中国 15.14 2.29 2.54 2.78 3.21 5.7 5.1 4.7 4.1 买入 华发股份 8.24 1.51 1.65 1.81 1.82 5.5 5.0 4.6 4.5 买入 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2022 年 8 月 19 日收盘价 股票报告网 房地产行业专题研究｜2022.8.20 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 目录 第一支箭——保交楼 ......................................................................................................... 5 保交楼的三个层次 ............................................................................................................. 5 详解保交楼政策性银行专项借款 ....................................................................................... 6 保交楼离不开保销售和保信用 ........................................................................................... 7 第二支箭——保销售 ......................................................................................................... 7 销售复苏的势头遭遇多重挑战 ........................................................................................... 7 推动按揭贷款利率下降的三种可能 .................................................................................... 8 第三支箭——保信用 ....................................................................................................... 11 房企融资