房地产行业REITs周报：保障性质租赁住房REITs认购热情高涨

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 08 月 21 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:曲折复苏，二次探 底 —— 统 计 局 7 月 数 据 点 评 》 2022-08-16 2 《房地产-行业研究周报:AMC 有望成为本轮地产供给侧改革的加速器》 2022-08-14 3 《房地产-行业研究周报:首单公租房REITs即 将 问 世 ——REITs 周 报 》 2022-08-14 行业走势图 保障性质租赁住房 REITs 认购热情高涨——REITs 周报 (2022.08.14-2022.08.19) 保障性质租赁住房 REITs 认购热情高涨 保障性租赁住房 REITs 的发售工作陆续结束，作为基础设施公募 REITs 的新资产品类，保障房品类的 REITs 问市后引起市场关注。 市场整体对于保障性租赁住房（包括公租房）REITs 的热情高涨。从配售比例看，红土创新深圳人才安居 REIT 的配售比例最低，网下认购和公众认购的配售比例分别低至 0.77%、0.39%；华夏北京保障房 REIT 的配售比例与中金厦门安居保障性 REIT 的配售比例略高于红土创新深圳人才安居 REIT，但网下认购配售比例不足 1%，公众认购配售比例不足 0.7%。整体的配售比例低于大多数其他 REITs 上市时的配售比例。 投资者对于保障性租赁住房 REITs 的热情或源于如下方面。1）公募 REITs近期的整体二级市场表现优于上证综指。2）市场上的公募 REITs 数量有限，根据 2022 年 8 月 19 日收盘数据，目前公募 REITs 整体市值为 646 亿元，仅为 A 股整体市值的 0.08%，公募 REITs 具有一定的稀缺性。3）三只保障性租赁住房（包括公租房）REITs 基金的底层资产均位于北京、深圳、厦门等高能级城市，资产质地优良；保障性租赁住房（包括公租房）REITs 的预测现金流分派率在 4%以上，具有收益率可观。 公募 REITs 进一步扩容。此次 3 支保障性租赁住房（包括公租房）REITs 将募集 37.97 亿元，按照募集规模计算，公募 REITs 整体扩容 5.88%。具有保障性质的租赁住房REITs 将普通投资者与基础设施领域的优质资产有效的串联起来。保障性租赁住房（公租房）REITs 的上市一方面助力盘活存量资产，另一方面体现 REITs 市场的底层资产种类的多样性。未来，公募 REITs 的整体规模或将进一步扩大。 本周 REITs 跑输上证综指 本周，REITs 指数上涨 2.44%，上证综指下跌 0.57%，国债指数上涨 0.32%。滚动 4 周，REITs 指数上涨 2.92%，上证综指下跌 0.36%，国债指数上涨 0.66%。根据我们的统计测算，截至 2022 年 8 月 13 日，REITs 指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.34；REITs 指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为 0.72。这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类 REITs 上涨 3.11%，特许经营权类 REITs 上涨 2.03%。滚动 4 周，产权类 REITs上涨 3.23%，特许经营权类 REITs 上涨 2.76%。整体看本周产权类 REITs 指数表现强于特许经营类 REITs 指数。 产权类 REITs 的 ABS 估值普遍低于特许经营权类 REITs 截至 2022 年 8 月 19 日，ABS 估值最高的是平安广交投广河高速 REIT，达到 15 倍；估值最低的是红土创新盐田港 REIT，ABS 估值 2.39 倍。分资产类型看，产权类 REITs 的 ABS 估值在 5 倍以下；特许经营权类 REITs 普遍估值在 5 倍以上，仅富国首创水务封闭式 REIT 估值为 3.4 倍。 投资建议：首批保障性质租赁住房 REITs 认购情绪高涨，网下认购和公众认购配售比例均不足 1%，表现了市场对于该类 REITs 的认可。未来或有更多REITs 产品上市。随着政策的逐渐落地，我们看好 REITs 市场整体的发展空间。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的园区基础设施类REITs，如园区基础设施类 REITs、仓储物流类 REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类 REITs，如生态环保类 REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类 REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -22%-16%-10%-4%2%8%14%2021-082021-122022-04房地产沪深300股票报告网 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 保障性质租赁住房 REITs 认购热情高涨 ................................................................................... 3 2. 本周 REITs 跑赢上证综指 ............................................................................................................ 4 2.1. 产权类 REITs 和特许经营类 REITs 均上涨 .............................................................................. 4 2.2. 产业园区类 REITs 日均换手率偏高 ........................................................................................... 5 3. 产权类 REITs 的 ABS 估值普遍低于特许经营权类 REITs ...................................................... 6 4. 本周 REITs 审批进度 .................................................................................................................... 6 5. 本周公募 REITs 主要公告 .........................................................................