房地产行业2022年公募REITs中期投资策略：绿杨烟外晓寒轻，无边光景一时新

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 公募 REITs/房地产 [Table_Date] 发布时间：2022-08-09 [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 1.87% -2.09% 25.55% 相对收益 -7.21% -5.15% 31.63% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 14 总市值（亿） - 流通市值（亿） - 市盈率（倍） - 市净率（倍） - 成分股总营收（亿） - 成分股总净利润（亿） - 成分股资产负债率（%） - [Table_Report] 相关报告 《本周 REITs 市场量价齐升，鹏华深圳能源REIT 认购倍数创纪录》 --20210703 《解禁后 REITs 整体表现良好，鹏华深圳能源清洁能源 REIT 获批》 --20210627 [Table_Author] 证券分析师：吴胤翔 执业证书编号：S0550522030003 18117166023 wuyx@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告 / 行业深度报告 2022 年公募 REITs 中期投资策略： 绿杨烟外晓寒轻，无边光景一时新 报告摘要： 2021 年 6 月 21 日我国首批基础设施公募 REITs 发行，上市一年有余显著跑赢上证指数 40 个百分点，市场热情反应了对其投资价值的认可。我们可以看到资产在评估、发行时有一定溢价。随着首批公募 REITs 年报季报公布，首批 REITs 生产运营、财务指标、收益完成及分配情况整体稳健，但受疫情影响亦开始出现分化。目前我国基础设施公募 REITs 还处于试点阶段，随着时机不断成熟，未来市场规模、资产种类、收益必将迎来新机遇。 [Table_Summary] 基本概况：自 20 世纪 60 年代推出 REITs 以来发展迅速。目前全球拥有REITs 市场的国家和地区达到 43 个，总规模逾 2.73 万亿美元，其中，美国是全球最大的 REITs 市场，总市值约 1.87 万亿美元。我国于本世纪初探索REITs，近年来相关政策密集出台，从申报、发行、税收、扩募等多个角度保驾护航。首批公募 REITs 于 2021 年 6 月成功落地，市场反响热烈。 经营情况：受疫情影响，不同类型 REITs 呈现差异化特征。高速公路类 REITs受疫情影响较大，防控措施导致整体通行量及营业收入不及预期。产业园类REITs 表现出现分化，疫情反复增加产业园类 REITs 经营情况的不确定性，后续需持续关注退租、减免租金等情况。生态环保类 REITs 抗风险能力较强整体经营情况稳定且好于预期，但收入受季节需求差异和定期检修影响，呈现季节性特征。仓储物流类 REITs 受益于疫情环境下旺盛的高标准物流需求，出租率均维持在高位，经营情况良好，未来经营情况预期将较为稳定。 财务状况：REITs 财务报表科目相对简单。利润表方面，营业成本占总营业收入比例普遍偏高，营业成本最主要为折旧摊销，EBITDA 更具参考性。资产负债表方面，REITs 资产主要为底层项目资产账面价值，负债主要为实现杠杆效益设计的对外借款安排，整体资产负债率很低。现金流量表方面，重组发行时大额投资现金流出和筹资现金流入，经营活动现金流入主要为营业收入，流出主要为运营管理费、物业管理费、维修维护费等。 收入分配：整体表现良好，但需持续关注疫情影响。可供分配收入完成情况方面，2021 年首批 REITs 中 8 只产品均超额完成可供分配金额，但 2022Q1可供分配现金流情况表现不一，与募集说明书预测值的进度相比，仅有 4 只超额完成。实际分配情况方面，2021 年 9 只产品分配率均超过 95%。派息率方面，特许经营权类 REITs 年化派息率远高于产权类 REITs，其中特许经营权类 REITs 派息率远高于募集说明书预测派息率。 市场表现及估值：首批 REITs 在底层资产评估、一级市场发行、二级市场交易整体均有一定程度溢价。市场表现方面，首批基础设施公募 REITs 上市以来取得了 40%的相对收益亮眼成绩。资产增值及分红方面，生态环保类REITs 表现优异。底层资产估值方面，首批 REITs 估值相比开始出现分化，产权类 REITs 项目估值小幅提升，特许经营权类 REITs 估值小幅下降。一级市场估值方面，除博时蛇口产园 REIT 外，其余 REITs 均实现小幅溢价发行。二级市场估值方面，产权类 REITs 较为稳定，特许经营权 REITs 呈现分化。 投资建议：在我国发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力的背景下，中央以加强宏观预期管理，积极扩大有效投资，调动社会资本活力。基础设施公募 REITs 作为有效盘活存量资产，形成存量和新增投资的良性循环重要手段，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义，我国公募 REITs 还处于试点阶段，随着时机不断成熟，未来产品丰富度有望大大提升。投资策略方面，短期关注已申报 REITs 审批进度及疫情影响。长期关注项目当地经济环境、产业政策、项目运营情况等。建议持续关注经营稳健，受疫情影响较小的仓储物流、新能源 REITs 和即将上市的保障房 REITs。 风险提示：疫情等导致底层资产经营不及预期；相关支持政策落地不及预期；数据统计测算偏差。 70%90%110%130%150%170%REITs指数上证指数 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 46 [Table_PageTop] 房地产/行业深度 目 录 报告引言 ........................................................................................................................... 5 1. 基础设施公募 REITs 概况介绍 ......................................................................... 6 1.1. REITs 发展历程：快速增长，方兴未艾 ................................................................................ 6 1.1.1. 全球 REITs 市场概况：参与者日益增多，市场规模快速增长 .................................................................6 1.1.2. 我国 REITs 发展历程：起步较早然历经波折，万众期待终修成正果。 .....................