房地产行业百城土地成交月度跟踪报告(2022年7月)：百城土地成交量价单月同比年内首转正，二批次供地流拍率改善明显

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 8 月 18 日 行业研究 百城土地成交量价单月同比年内首转正，二批次供地流拍率改善明显 ——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 7 月） 房地产（地产开发） 7 月二轮集中供地高峰推动百城土地成交单月同比年内首次转正；8 月中旬 19 城二轮土拍收官，7 月揽金超 3000 亿元 1-7 月，百城土地成交建面 8.4 亿平，累计同比-23.6%（较 1-6 月收窄 5pct）；成交总价 16908 亿元，累计同比-43.9%（较 1-6 月收窄 10pct）；成交均价 2023元/平，累计同比-26.6%（较 1-6 月收窄 8pct）。地方政府性基金预算本级收入31227 亿元，同比下降 30.0%，其中，国有土地使用权出让收入 28279 亿元，同比下降 31.7%。 根据克而瑞统计数据，7 月，TOP50 房企新增土地价值总计 2225.2 亿元，单月同比上升 31.0%，环比上升 12%；TOP50 房企新增土地建面总计 1191 万平，单月同比下降 57.1%，环比上升 3.1%。根据克而瑞数据中心及中指研究院数据，截至 8 月 16 日，已有 19 城完成二轮土拍，合计供应涉宅地块 430 宗；其中，成交 405 宗，成交建面约 3923 万平，成交总价约 5229.1 亿元，对应成交楼面均价约 13328.9 元/平，成交溢价率均值约 4.1%。 按城市能级来看，土拍市场延续分化状态，三四线城市持续遇冷 1）按城市能级划分，2022 年 7 月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为 644 万平方米、5659 万平方米、9439 万平方米，单月同比分别+39.5%、+43.9%、-2.9%。成交总价分别为 1072 亿元、1810 亿元、1174 亿元，单月同比分别+1030.2%、+313.2%、-42.8%。成交均价分别为 16641 元/平方米、3200元/平方米、1244 元/平方米，单月同比分别+710.2%、+187.3%、-41.1%。 2）按城市能级划分，2022 年 7 月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）的成交建面分别为 333 万平方米、1947 万平方米、1,974 万平方米；其中二线、三四线单月同比分别+125.9%、-48.9%。成交总价分别为 975 亿元、1,576 亿元、829 亿元；其中二线、三四线单月同比分别+477.0%、-53.3%。成交均价分别为29,254 元/平方米、8,108 元/平方米、4,198 元/平方米；其中二线、三四线单月同比分别+155.8%、-8.8%。一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为5.00%、2.93%、1.55%（6 月为 5.04%、3.46%、3.95%）。 投资建议：1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期 LPR 下调 20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2 月 24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月 5 日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4 月 29 日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5 月 15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科 A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220816 一线住宅价格环比持续提升，7 月土地购置单价突破 9500——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022 年 7 月） 20220814 7 月居民融资需求疲软，保租房公募REITs 快速扩容——光大证券房地产行业流动性及公募 REITs 跟踪报告（2022 年 7 月） 20220802 7 月百强房企销售同比降幅小幅收窄，区域龙头销售表现优于大市——房地产行业百强销售月报（2022 年 7 月） 20220726 二轮土拍加速推动土地市场复苏，50 强房企新增土地环比翻倍——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 6 月） 20220716 6 月销售回暖明显，一线新建住宅价格指数环比涨幅扩大——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022 年 6 月） 要点 股票报告网 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 百城土地成交总量 1.1、百城土地成交建面 2022 年 7 月，百城土地成交建面为 15,742 万平方米，单月同比+11.6%（对比6 月-16.2%）；成交总价为 4,056 亿元，单月同比+56.9%；成交均价为 2,577元/平方米，单月同比+40.7%（对比 6 月-22.7%）。 2022 年 1-7 月，百城土地成交建面为 8.4 亿平方米，累计同比-23.6%；成交总价为 16,908 亿元，累计同比-43.9%；成交均价为 2,023 元/平方米，累计同比-26.6%。 图 1：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图 2：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 7 月 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 7 月 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图 3：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图 4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所