统计局7月房地产数据点评：淡季修复速度减缓，静待政策效果显现

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2022年08月15日超 配1统计局 7 月房地产数据点评淡季修复速度减缓，静待政策效果显现 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001联系人：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn事项：统计局公布 7 月房地产投资和销售数据。2022 年前 7 个月，商品房销售额 75763 亿元，同比下降 28.8%；商品房销售面积 78178 万平方米，同比下降 23.1%；房地产开发投资 79462 亿元，同比下降 6.4%；房屋新开工面积 76067 万平方米，同比下降 36.1%；房屋竣工面积 32028 万平方米，同比下降 23.3%。国信地产观点：1）7 月销售复苏放缓，单月同比降幅扩大。7 月作为传统淡季，叠加居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。2）开发投资继续恶化，到位资金降幅扩大，后续修复关键是销售回暖、回款加速。3）开竣工跌幅扩大，地产链继续承压。4）投资建议：从行业角度，淡季修复速度减缓、基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线。我们认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧。近期多项地产纾困措施出台，多地加强预售资金监管，皆在夯实“保交楼”信心，提升了地产股债的“下限”。在此基础上，我们期待需求端更有力政策推出的效果，毕竟销售复苏是解决当下房地产问题的根本答案，决定了地产股债的“上限”。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科 A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国。5）风险提示：政策放松不及预期；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 7 月销售复苏放缓，单月同比降幅扩大7 月销售复苏放缓。2022 年 1-7 月商品房销售额累计 75763 亿元，同比-28.8%，较前值收窄 0.1 个百分点；销售面积累计 78178 万平方米，同比-23.1%，较前值扩大 0.8 个百分点。单月值同比降幅扩大，2022 年 7月商品房销售额 9691 亿元，同比-28.2%，较前值扩大 7.4 个百分点；销售面积 9255 万平方米，同比-28.9%，较前值扩大 10.6 个百分点。销售均价延续修复态势，2022 年 1-7 月，商品房销售均价为 9691 元/㎡，同比-7.4%，较前值收窄 1.1 个百分点，环比+1.1%。7 月作为传统淡季，叠加居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：商品房销售额累计同比增速图2：商品房销售额单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图3：商品房销售面积累计同比增速图4：商品房销售面积单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图5：商品房销售均价同比增速图6：商品房销售均价环比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3 开发投资继续恶化，到位资金降幅扩大开发投资继续恶化。2022 年 1-7 月房地产开发投资完成额累计为 79462 亿元，同比-6.4%，降幅较前值扩大 1.0 个百分点。7 月单月，开发投资完成额为 11148 亿元，同比-12.3%，降幅较前值扩大 2.9 个百分点。开发投资表现较差主要有两方面因素：一是房企资金压力较大，施工活动的开展受到波及，导致建安投资支撑减弱；二是房企投资意愿不足，土地市场热度仍然较低，土地购置费也对开发投资造成了拖累。到位资金降幅扩大。2022 年 1-7 月房企到位资金累计为 88770 亿元，同比-25.4%，较前值扩大 0.1 个百分点。7 月单月到位资金为 11923 亿元，同比-25.8%，较前值扩大 2.2 个百分点。拆解房企资金来源，可见销售回款（即按揭贷款、定金及预收款两项之和）对房企的拖累仍较重，反映到位资金修复的关键是销售回暖、回款加速。图7：房地产开发投资累计同比增速图8：房地产开发投资单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图9：到位资金累计同比增速图10：到位资金单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图11：国内贷款占比 vs 销售回款占比图12：国内贷款拉动 vs 销售回款拉动资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 开竣工跌幅扩大，地产链继续承压开工由于土地存量不足以及销售表现低迷，受房企投资意愿较弱的影响延续弱势。2022 年 1-7 月，新开工面积累计 76067 万平方米，同比-36.1%，降幅较前值扩大 1.6 个百分点。7 月单月新开工面积 9644 亿元，同比-45.4%，降幅较前值扩大 0.3 个百分点。竣工强弩之末。2022 年 1-7 月，竣工面积累计 32028 万平方米，同比-23.3%，降幅较前值扩大 1.8 个百分点。7 月单月竣工面积 3392 万平方米，同比-36.0%，降幅较前值收窄 4.7 个百分点。后续开工预计延续低位，待销售复苏使房企资金压力缓解、施工正常进行，竣工有望底部修复。从对经济、财政、就业等方面的影响看，地产链压力仍然较大。图13：新开工面积累计同比增速图14：新开工面积单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5图15：竣工面积累计同比增速图16：竣工面积单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 投资建议：淡季修复速度减缓，静待政策效果显现从行业角度，淡季修复速度减缓、基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线。我们认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧。近期多项地产纾困措施出台，多地加强预售资金监管，皆在夯实“保交楼”信心，提升了地产股债的“下限”。在此基础上，我们期待需求端更有力政策推出的效果，毕竟销售复苏是解决当下房地产问题的根本答案，决