房地产行业点评：南京取消认房又认贷，宽松政策密集落地

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 杜昊旻 王祎馨 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 南京取消认房又认贷，宽松政策密集落地 事件  2022 年 8 月 12 日，江苏省市场利率定价自律机制发文表示：调整南京市差别化住房信贷政策。在南京市区，有房贷记录但申请购房时实际没有住房、有 1 套住房但没有房贷记录或房贷已结清的居民家庭，首付比例调整为最低 30%（此前首付比例为 50%）；有 1 套住房且房贷未结清的居民家庭，首付比例调整未最低 60%（此前首付比例为 80%），即“取消认房又认贷，仅认贷不认房”。 评论  南京出台政策促进楼市健康必要性高。①房地产销售低迷，南京在 2022 年上半年已经出台了一系列需求侧宽松政策，包括松绑限购、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等，市场在 2022 年 5、6 月有所恢复，但进入下半年后，由于传统淡季和风险事件的影响叠加，市场再度下滑，7 月下旬至 8 月上旬平均周度新房成交面积 13 万方，较 6 月周度均值环比下滑 40%，也低于 5 月份的周度均值。②土地市场持续低温，南京 2022 年第一二批次集中土拍规则持续放宽，大量减少捆绑配建地块供应、实施差异化设臵房价（变现限价放松）等，而房企参拍意愿仍然较低，一批次供地 19 宗出现 6 宗流拍，二批次供地 44 宗出现 2 宗流拍，土地出让收入同比大幅下滑。除了南京，其他二线城市如苏州、无锡、厦门等城市也面临住宅和土地市场双双下行的问题，其中厦门已经控制土地出让量，三批次土拍仅供应 6 宗，低于前两批次各 10 幅的地块供应。我们认为南京此次取消认房又认贷，及其他城市的一些措施，或在一定程度提振市场销售，吸引房企拿地。  近期供需两端政策或措施密集出台，旨在提振市场销售信心。我们在外发报告《廊坊官宣取消限购，需求侧密集放松可期》中已经预测 8 月份将有密集的政策出台。需求侧，自 7 月 28 日政治局会议提出“要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”后，北京、广州、杭州、廊坊等各能级城市宽松政策密集出台，如北京给予老年购房首付比例优惠、廊坊全面取消限购等，而在南京此次发文实施认贷不认房后，苏州、无锡等城市也相继下调首付比例，预计各能级城市政策将持续宽松，一线城市的调控也将有所松动。供给侧，近期郑州设立 100 亿纾困基金保交楼，AMC 与阳光城、中南臵地等房企签订纾困协议，目前供给侧措施主要作用于项目层面，对缓解房企的流动性困境无明显效果。我们认为行业恢复的关键在于市场信心的提振，供需两端须协同发力，而房企是行业的主体，对房企纾困，维持房企健康发展是行业稳定的基础。  我们预计未来的宽松政策或将充分释放改善或臵换需求。目前除了一线城市外，其他城市针对刚需购房的政策已经较难再有较大的宽松空间，且刚需购房群体在就业和收入承压的情况下或推迟购房计划，同时竣工交付风险事件的影响或导致刚需购房被二手房（无交付风险）分流，从周度高频数据来看，7 月下旬至 8 月上旬，35城新房销售同比下滑 26%，而 15 城二手房同比增长 12%。南京取消认房又认贷，对改善型需求的释放更加利好（降低改善购房门槛），同时预计未来其他城市跟进的宽松措施也主要针对改善需求，因此我们认为主打改善型产品、且能在当前保持一定拿地强度的房企更能受益于本轮的政策宽松。 投资建议  我们认为当前市场信心亟需提振，预计调控政策将持续放松，同时未来各城市更多的政策调整空间来自改善性需求的释放。首推积极布局重点城市核心板块、拥有高质量产品服务力的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团等。稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，销售相对稳定，保持一定拿地强度，如保利发展、中国海外发展。 风险提示  宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 证券研究报告 2022 年 08 月 13 日 资源与环境研究中心 房地产行业研究 买入 (维持评级) 行业点评 股票报告网行业点评 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 图表附录 ........................................................................................................3 风险提示 ........................................................................................................5 图表目录 图表 1：历年南京新房周度成交面积（万方） .................................................3 图表 2：历年 35 城新房周度成交面积（万方） ...............................................3 图表 3：历年 15 城二手房周度成交面积（万方） ...........................................3 图表 4：A 股地产公司 PE 走势 .......................................................................3 图表 5：港股地产公司 PE 走势.......................................................................4 图表 6：港股物业公司 PE 走势.......................................................................4 图表 7：覆盖公司估值情况 .............................................................................4 股票报告网行业点评 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表附录 图表 1：历年南京新房周度成交面积（万方） 来源：wind，国金证券研究所 图表 2：历年 35 城新房周度成交面积（万方） 图表 3：历年 15 城二手房周度成交面积（万方） 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 图表 4：A 股地产公司 PE 走势 来源：Wind，国金证券研究所 -1001020304050602019年 2020年 2021年 2022年 -2000200400600800100012001W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W2019年 2020年 2021年 2022年 -500501001502002503001W3W5W7W9W11W