越秀地产(00123.HK)投资价值分析报告：深耕聚焦湾区，粤系国企龙头

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 23 页起的免责条款和声明 深耕聚焦湾区，粤系国企龙头 越秀地产（00123.HK）投资价值分析报告｜2022.7.26 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 我们认为，公司作为高信用深耕湾区的重要国企，凭借低融资成本和经过市场验证的开发能力，未来有望实现市场份额的提升和盈利能力超越同行。我们给予公司 2022 年 7 倍 PE 水平，对应 11.7 港元目标价，首次覆盖，给予“买入”的投资评级。 ▍深耕湾区，优质国企。公司背靠国资股东，享有信用优势，登陆香港资本市场多年，实现对管理层的充分激励，公司治理值得信赖。 ▍存量土储充足，区域聚焦。拓展心态进取，手段多样。截至 2021 年底，公司共计土储 2711 万平，其中待开发面积 921 万平。公司可销售货值持续双位数增长，公司公告 2022 年预计可销售资源达 2146 亿元。公司聚焦重点区域，2021 年新增土储面积中一线城市占比 47.9%，大湾区占比 48.1%，2022 年上半年广州拿地金额占比 61.7%。公司 2021 年上、下半年和 2022 年上半年，拿地占销售额比例估计分别约为 119%、40% 和 44%，公司在业内保持了积极进取的态势，且公司以 TOD 等手段拿地，也适当降低了拿地成本。 ▍信用优势明显，融资渠道通畅。公司作为国有老牌上市公司，信用记录优良。公司资金成本从 2019 年的 4.93%下降到 2021 年 4.26%。通畅的融资渠道也为公司持续积极的拿地拓展奠定了基础，使得公司可以动态优化土地储备，缓解盈利能力下行的压力。 ▍销售领跑行业，深耕结出硕果。公司是 2022 年以来销售表现最好的企业之一。公司在 2022 年上半年实现销售额 489 亿元，同比上升 3%，销售排名第 18 位，上升明显。2022 年上半年，公司在广州全口径销售排名第一，充分体现了公司的区域竞争优势。公司在 2022 年计划竣工面积 673 万平米，同比 2021 年实际竣工面积有 1.8%上浮，这为业绩平稳奠定了基础。 ▍房托平台联动，服务品牌赋能。截止 2021 年底，公司持有联营企业越秀房托基金 40.11%股权，越秀地产通过持续向越秀房托基金注入成熟商业物业资产，既优化了公司的资产负债表，盘活了更多资金，也进一步提升了持有物业运营能力。截止 2021 年底，公司持有附属公司越秀服务 66.92%的股权，我们预计在一个竞争相对缓和的市场，越秀服务的品牌竞争力亦将有所提升。 ▍风险提示：行业信用风险进一步蔓延的风险。政策出台速度不及预期，市场续调整的风险。如果市场持续下行，公司或不能独善其身，公司全年销售去化速度可能因市场不佳不及预期的风险。公司部分土地储备盈利能力偏低的风险。公司所在区域疫情波动对公司经营的影响。公司盈利能力不及预期的风险。 ▍质地优秀的粤系开发商，首次覆盖，给予“买入”评级。我们认为，公司作为高信用深耕湾区的重要国企，凭借低融资成本和经过市场验证的开发能力，未来有望实现市场份额的提升和盈利能力超越同行。我们给予公司 2022 年 7 倍PE 水平，对应 11.7 港元目标价，首次覆盖，给予“买入”的投资评级。 越秀地产 00123.HK 评级 买入（首次） 当前价 9.10港元 目标价 11.70港元 总股本 3,096百万股 港股流通股本 3,096百万股 总市值 282亿港元 近三月日均成交额 47百万港元 52周最高/最低价 10.06/6.83港元 近1月绝对涨幅 0.11% 近6月绝对涨幅 21.17% 近12月绝对涨幅 36.75% 股票报告网 越秀地产（00123.HK）投资价值分析报告｜2022.7.26 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 项目/年度 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 46,234 57,379 67,636 78,326 89,794 营业收入增长率 YoY 20.6% 24.1% 17.9% 15.8% 14.6% 核心净利润(百万元) 4,020 4,150 4,358 5,096 6,252 核心净利润增长率 14.5% 3.2% 5.0% 17.0% 22.7% 每股净资产（元） 14.13 14.93 15.72 16.68 17.82 核心净利润每股收益EPS(基本)(元) 1.30 1.34 1.41 1.65 2.02 毛利率 25.1% 21.8% 20.5% 21.0% 22.0% 核心净利润率 8.7% 7.2% 6.4% 6.5% 7.0% 净资产收益率 ROE 9.7% 7.8% 8.5% 9.1% 10.2% PE 5.9 6.6 5.8 5.1 4.3 PB 0.6 0.5 0.5 0.5 0.4 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2022 年 7 月 22 日收盘价 股票报告网 越秀地产（00123.HK）投资价值分析报告｜2022.7.26 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 目录 公司概览：深耕湾区的地产国企 ....................................................................................... 6 土储充足，区域聚焦，拓展手段多样 ................................................................................ 7 土储面积丰富，核心区域贡献稳定 .................................................................................... 7 深耕聚焦湾区 .................................................................................................................... 8 拓展手段多样 .................................................................................................................... 9 融资渠道通畅，资本运作经验丰富 ................................................................................. 10 优质国企，良好信用 ..............................................................................................