房地产开发行业6月数据点评：上半年销售土拍规模同比大幅下滑，6月环比改善但形势依旧严峻

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业月报 2022 年 07 月 15 日 房地产开发 6 月数据点评：上半年销售土拍规模同比大幅下滑，6 月环比改善但形势依旧严峻 新房销售：上半年 103 城住宅累计销售面积同比下滑四成，6 月单月同环比有所改善。1-6 月中指 103 个样本城市累计住宅销售面积为 17497 万方，同比下降 42.42%，降幅较前值缩窄 3.38pct。6 月单月 103 个样本城市销售面积为 4026 万方，同比下降 27.2%，环比增长 52.9%。价格方面，1-6 月样本城市住宅销售均价为 17078 元/平，同比提升 3.4%。6 月销售均价为 17601 元/平，同比提升 4.3%，环比提升 8.5%。 新房供应及去化：上半年新房供应同比下滑明显，6 月供应环比回升，推动近期成交复苏。我们跟踪的 45 个样本城市 1-6 月商品住宅累计批准上市面积为8704 万方，同比下降 40.6%，降幅较前值缩窄 1.8pct。6 月单月 45 城住宅上市面积为 2050 万方，同比下降 34.0%，环比提升 47.5%。售批比方面，6 月环比小幅升高 11.3pct 至 121.2%。去化方面，本月跟踪的 40 个城市整体去化周期为 18.2 月，较 5 月缩短了 0.4 个月。 6 月销售数据呈现弱复苏，主要由供给放量和政策放松推动。我们认为下半年形势依然严峻，主要有两方面原因：（1）经济下行压力下，居民对未来收入预期较为悲观，根据央行统计的未来收入信心指数，今年 Q2 指数已经跌破 50%分水岭至 45.7%，购房者信心不足，观望情绪浓厚；（2）近期部分城市出现停贷事件，一方面加剧市场对地产严峻情况的认知，影响购房者的市场预期，另一方面或将影响银行对民企的按揭贷款乃至开发贷的发放，影响银行对民众按揭贷款的发放，民企楼盘销售将会进一步艰难。 土地供需：上半年 300 城土地供应量同比下滑四成，宅地成交建面同比下滑超五成，土地市场供需双弱。供应方面，1-6 月，300 个样本城市宅地供应建面为 27372 万方，同比降低 46.7%，较前值增长 1.4pct。成交方面，样本城市累计宅地成交建面为 19321 万方，同比降低 55.3%，较前值增长 3.9pct。样本城市累计宅地出让金 11830 亿元，同比降低 54.7%，较前值增长 6.7pct。 6 月因供给推动、销售复苏，单月成交建面同比跌幅收窄。6 月单月供应建面为 7274 万方，同比降低 42.3%，环比增长 69.0%。单月成交建面为 6204 万方，同比降低 43.9%，环比增长 117.0%。单月宅地出让金为 4241 亿元，同比降低 34.1%，环比增长 116.5%。6 月全国宅地平均楼面价为 6836 元/平，土地成交溢价率为 4.3%，全国宅地流拍率 16.2%。 政策：今年以来全国各省市出台了大量房地产放松政策，4-6 月频次明显提高，限贷放松为主要的放松途径，未来核心城市仍有放松空间。据不完全统计，今年地方与中央共计出台了 461 条房地产相关政策，其中一线、二线、三线城市分别出台了 29、153、232 条房地产相关政策。限贷放松为各地方政府使用最多的放松途径，共计有 212 条政策涉及限贷放松。在我们统计的 40 个一二线城市中，除北京、三亚尚未出台明文放松的政策外，其余 38 个一二线城市均已出台“四限”放松。整体看一二线城市放松相对克制，多数限贷放松为公积金贷款方面的放松。我们预计一二线城市“四限”依然有放松空间，特别是核心城市的商贷首付比例及二套房认定标准。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是 beta 级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A 股滨江集团、万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城 A；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2022W27：新房销售同环比由正转负，深圳拟首度放松限贷政策》2022-07-10 2、《房地产开发：2022W26：核心城市密集出台落户放松政策，新房二手房销售继续回暖》2022-07-03 3、《房地产开发：百强房企月度销售报告：6 月操盘销售金额环比大增 61.2%，同比降幅缩窄 16.4pct》2022-07-02 -32%-16%0%16%2021-072021-112022-032022-07房地产开发沪深300 股票报告网 2022 年 07 月 15 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、103 城销售：上半年住宅销售疲弱，6 月供应放量推动销售小幅复苏 ................................................................... 3 二、300 城宅地：上半年土拍市场供需双弱，6 月供应推动下土拍市场有所修复 ......................................................... 7 三、近期政策放松频次明显提高，限购限贷依然具备较大放松空间 ........................................................................... 11 风险提示 .............................................................................................................................................................. 12 图表目录 图表 1：样本 103 城商品住宅累计销售面积及同比 .................................................................................................. 3 图表 2：样本 103 城各能级城市商品住宅累计销售面积同比 ............................................