房地产6月行业动态报告：销售在分化中复苏，路径或较以往更加曲折

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 销售在分化中复苏，路径或较以往更加曲折 ——6 月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  6 月销售复苏，城市分化。2022 年 6 月，30 城新房销售面积同比增速为-7.41%，环比增速为 81.08%，成交套数同比增速为-10.40%，环比增速为 71.25%，本月实现本年度最低同比降幅，最高环比增速，30 大中城市商品房成交面积已经恢复到近几年的平均水平。分一二三线城市来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-8.54%/1.76%/-26.54%，环比增速分别为 141.46%/89.42%/27.04%，一、二线城市成交面积环比出现明显增幅，二线城市成交面积同比扭转为正增长。在房贷利率发生显著变化后，销售变化大概滞后 1-2 个季度，由此推算，最快在第三季度末见到销售企稳。但目前居民杠杆率处于高位，2022 年 5 月居民部门杠杆率为 62.10%，相较于 2014 年同比增加 27.7pct，销售企稳还需要政策和市场环境改善的合力，保守估计销售市场到第四季度企稳。  销售复苏带动去化周期缩短。截至 2022 年 6 月 30 日，十大城市的存销比为 12.88，较上月-5.07，去化周期环比-28.25%，同比+58.43%，由于销售明显回暖，去化周期环比大幅下降。分线来看，一、二线城市存销比分别为 14.23、12.21，分别较上月-3.94、-5.62，一、二线城市去化周期基本恢复到年初水平。  二轮土拍流拍率下降，城市热度分化。截至 7 月 5 日，有 18 城推出二轮集中土拍建设用地规划，9 城完成二轮集中土拍，18 城共推出建设用地 2000.03 万方，同比下降 54.10%，环比下降 1.76%，供应量基本与本年度一轮土拍持平，土地市场供应规模仍处于低位。已完成二轮土拍的 9 城共实现 2197.44 亿元成交值，同比下降 51.33%，环比下降 6.50%。二轮土拍平均流拍率仅 4.93%，较一轮土拍的 19.8%下降14.87pcts。北京的成交均价由一轮土拍时的 29844 元/平方米上升为34603 元/平方米，环比增长 15.95%，成交均价也超过去年第二轮土拍，同比增长 7.58%。杭州 45 宗供应地块仍全部成交，其中 12 宗地触限进入一次报价阶段。  投资建议：目前政策宽松已经过渡到了高能级城市，从城市库存来看，高能级城市已经具备宽松基础，政策储备工具依旧丰富，大面积的城市宽松还在途中。虽然本轮周期销售的复苏路径较以往更加艰难和曲折，但修复终有时，从我们跟踪的高频数据来看，部分城市的政策宽松效果已经开始显现，我们预计销售在四季度将迎来复苏。我们观察到今年土拍各城市优质地块供给比例加大，并且总体溢价率处于历史低位，中长期来看，土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。在“稳增长”主线下，央国企仍有上行空间，在销售企稳和收并购规模加大的预期之下，优质民企住宅和物管公司均有机会。我们建议关注优质住宅开发行业优质标的：保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科 A（000002）、新城控股（601155）、龙湖集团(0960.HK)、滨江集团（002244）。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）。 风险提示：销售修复不及预期、政策支持力度不及预期的风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 特别鸣谢 实习生 周玉杰 相对沪深 300 表现图 -25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%2022-01-302022-02-042022-02-092022-02-142022-02-192022-02-242022-03-012022-03-062022-03-112022-03-162022-03-212022-03-262022-03-312022-04-052022-04-102022-04-152022-04-202022-04-252022-04-302022-05-052022-05-102022-05-152022-05-202022-05-252022-05-302022-06-042022-06-092022-06-142022-06-192022-06-242022-06-29沪深300房地产 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业动态报告_5 月行业动态报告_5月销售环比小幅回升，政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告_4 月行业动态报告_首轮土拍部分城市热度回升，行业进入政策密集调整期 【银河地产】行业动态报告_3 月行业动态报告_政策支持力度加大，行情演绎热度持续 【银河地产】行业动态报告_2 月行业动态报告_供需两端政策持续发力，关注板块两会行情 【银河地产】行业动态报告_稳增长主线下，行情演绎路径逐渐清晰-1 月行业动态报告 【银河地产】12 月行业动态报告_销售环比连续两月为正，一季度为配置佳期 【银河地产】行业动态报告_销售同、环比均改善，一行两会释放积极信号—11 月行业动态报告 行业动态报告●房地产 2022 年 7 月 13 日 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、 行业基本面情况跟踪 .................................................................................................................................... 1 （一） 销售跟踪：6 月销售复苏，各能级城市分化明显 ............................................................................................... 1 1、6 月销售复苏，高能级城市销售市场环比大幅提升 ....................................................................................... 1 2．去化周期恢复到年初水平 .................................................................................................................................. 2 （二） 土地跟踪：二轮土拍供应体量减少，城市热度分化，民企拿地收缩 .....