固收深度研究：物流园公募REITs全解析

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 固收 物流园公募 REITs 全解析 华泰研究 研究员 张继强 SAC No. S0570518110002 SFC No. AMB145 zhangjiqiang@htsc.com +(86) 10 6321 1166 研究员 袁钉 SAC No. S0570519040005 SFC No. BPL233 yuanding@htsc.com +(86) 21 2897 2077 研究员 文晨昕 SAC No. S0570520110003 SFC No. BSF414 wenchenxin@htsc.com +(86) 21 2897 2068 2022 年 7 月 06 日│中国内地 深度研究 报告核心观点 我国已有红土盐田、中金普洛斯两只物流园 REITs 上市，具有良好的区位优势，出租率较高，租户质量和结构较好，受疫情冲击较小，上市以来价格、分红表现较好。从国际经验来看，仓储物流类 REITs 已经成为最核心的品种之一，抗风险能力较强且年均综合收益较高。我国物流园类基础设施丰富，其中高标仓供不应求，盈利性较强，未来进行 REITs 运营的发展空间广大。从投资者选择项目的角度来看，Cap Rate 是衡量估值合理性的重要指标，可关注体量大、高质量、高成长性、拥有技术壁垒以及运营管理能力更优秀的项目。 海外物流 REITs 发展成熟，国内发展空间广大 物流园（物流地产）是物流与地产的混合业态，其中运营简单的仓储类设施最适宜构建公募 REITs。从海外市场经验看，仓储类 REITs 起步较早，目前已成为非常成熟的 REITs 产品，体量较大，派息较高，抗风险能力较强且投资收益较高。国内仓储设施存量规模大，而高标仓因高标准、稀缺性等推动租金显著高于普通仓库，盈利能力强且持续提升。从市场结构看，国内物流地产业呈一超多强格局，主要参与者包括物流地产商、地产企业、电商企业、物流企业等。目前国内仅有 2 只物流园（仓储类）REITs 上市；相较庞大的存量高标仓资源，仓储类 REITs 发展空间很大。 物流园 REITs 估值以收益法为核心 收益法是海外 REITs 项目最主要的估值方法，而以收取租金为主要收入来源的商业不动产项目可以参考资本化率 Cap Rate（净营运收入/当期物业价值）作为验证估值合理性的一种指标。实务操作中，物流园 REITs 估值的影响因素包括：1）运营及管理能力；2）租户结构：底层租户分散程度越高，抗风险能力通常越强；3）土地使用权到期年限及转让限制要求。根据戴德梁行 2021 年的调研，物流园 REITs 项目投资热度呈上升态势，一线城市及周边仓储要求资本化率分别为 4.9%-5.8%及 4.7%-5.6%。由于一线及周边仓储设施稀缺，受访者普遍认为其资本化率将继续下降。 已上市 2 只仓储类 REITs 经营、分红等表现较好 目前已经有红土盐田港及中金普洛斯两只仓储 REITs 上市，底层资产均为区位良好的高标仓库，出租率较高，租户质量和结构较好，盈利前景良好。上市至今，二级市场价格平均涨幅 39.5%，2021 年上市后累计可分派金额/募集金额均超过 2.5%，已分红比例超过 97%。物业经营稳健，2022 年受疫情冲击显著小于其他类别资产，一季度累计可分派金额/募集金额均超1.1%。首批公募 REITs 解禁后，两只物流 REITs 流通盘中配置型机构投资者占比持续提升，二级市场价格稳中有升；建议关注运营满一年后 FOF 资金入市、项目扩募等机会。 物流园公募 REITs 较其他金融产品具有高分红、风险适中等特征 对比各类基于物流园收益的金融资产，公募 REITs 兼具股债特点，是高派息、风险适中的投资产品，丰富了投资人配置选择。传统固收类产品看，除银行贷款，主要以投资人收取固定收益的一般信用债为主，主要关注主体信用风险；以项目为基础的物流园类 ABS 期限较一般信用债较长，结构设计更加灵活，但供应量很少，除主体风险外主要关注物流园经营稳定性和现金流；非标类如融资租赁、信托等也存在优质产品较少、信披不完善等问题。 风险提示：公募 REITs 运营风险，价格变动风险，数据统计估算偏差。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 固收研究 正文目录 物流园行业特征及与 REITs 适配性 .............................................................................................................................. 3 物流园 REITs 简介 ................................................................................................................................................ 3 仓储设施最适宜于 REITs ...................................................................................................................................... 3 海外仓储 REITs 发展成熟，综合表现较优 ............................................................................................................ 5 仓储行业概况：三大类别 ...................................................................................................................................... 6 高标仓供需现状：供不应求................................................................................................................................... 8 估值方法：收益法为核心 .................................................................................................................................... 10 上市物流园公募 REITs 简介 ..........................................................................