房地产行业跟踪报告：销售数据再次走弱说明什么

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 8 页起的免责条款和声明 销售数据再次走弱说明什么 房地产行业跟踪报告｜2022.7.13 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 七月销售再次走弱，说明市场复苏尚不稳固，信用风险远未解决，也说明政策有必要加大力度，干预市场。虽然销售走低有推货不足的阶段性因素，但疫情影响和消费者越来越担心交付问题，也十分值得留意。 ▍7 月以来销售明显走弱。7 月上旬，我们跟踪样本城市新房销售 5.9 万套，同比下降 45.2%（6 月下降 11.2%，5 月下降 45.9%）；我们跟踪样本城市二手房销售 2.0 万套，同比下降 14.4%（6 月下降 2.0%，5 月下降 19.7%）。 ▍销售走弱的三大原因。开发企业为了冲上半年销售业绩，尽最大努力在 6 月推货，的确造成 7 月初可销售资源不足。各地散发的疫情，影响了居民的置业信心。局部出现房屋延期交付问题，影响了消费者对新房购置的信心，也使得二手交易的恢复明显好于一手。 ▍预计市场仍然处于复苏通道。我们认为，按揭贷款利率仍有明显的下降空间，因城施策的空间依然不小，且交付问题、信用问题、投资问题、拿地问题交织，也意味着政策有加码的意愿。我们相信，对流动性困难的企业更直接的支持；进一步因城施策，下调按揭贷款利率和首付比例；化解烂尾楼，保障交付，这是目前阶段最能恢复市场信心的政策可能选项。当然，进一步放开限购，货币化安置等措施也有积极作用。 ▍销售投资信用，慢复苏的三部曲。七月初的市场下行，进一步说明地产市场复苏并不稳固。企业投资信心低落，投资很难短期修复。我们相信，市场会沿着先销售、后投资、再信用复苏的局面演进，期待市场四季度的销售表现。 ▍风险提示：疫情影响销售的风险。政策晚于预期，信用风险进一步向少数未出险全国化民企和混合所有制企业蔓延的可能性。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 简称 收 盘 价（ 交 易币种） EPS（元） PE 评级 21A 22E 23E 24E 21A 22E 23E 24E 万科 A 19.03 1.94 2.10 2.26 2.54 10 9 8 7 买入 万科企业 18.46 1.94 2.10 2.26 2.54 8 8 7 6 买入 招商蛇口 12.92 1.16 1.32 1.26 1.14 11 10 10 11 买入 保利发展 16.21 2.29 2.29 2.63 3.09 7 7 6 5 买入 金地集团 12.74 2.08 2.03 1.97 2.10 6 6 6 6 买入 龙湖集团 32.75 3.69 3.46 3.81 4.19 8 8 7 7 买入 华润置地 35.85 3.73 4.14 4.53 4.93 8 7 7 6 买入 滨江集团 9.13 0.97 1.12 1.23 1.31 9 8 7 7 买入 绿城中国 16.80 2.29 2.54 2.79 3.21 6 6 5 4 买入 美的置业 11.04 3.15 2.91 3.39 5.09 3 3 3 2 买入 华发股份 7.51 1.51 1.65 1.81 1.82 5 5 4 4 买入 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2022 年 7 月 12 日收盘价 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 股票报告网 房地产行业跟踪报告｜2022.7.13 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 ▍ 销售走弱的三大背景 2022 年 7 月，样本城市房屋销售数据冲高回落。7 月上旬，我们跟踪样本城市新房销售 5.9 万套，同比下降 45.2%（6 月下降 11.2%，5 月下降 45.9%）；我们跟踪样本城市的二手房销售 2.0 万套，同比下降 14.4%（6 月下降 2.0%，5 月下降 19.7%）。降幅在 6 月收敛后开始重新扩大。 图 1：典型城市新房交易套数：七天移动平均 资料来源：Wind，中信证券研究部 注：样本城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、福州、厦门、无锡、惠州、扬州、南宁、济南、佛山、嘉兴、温州、珠海、常州、连云港、柳州、绍兴、台州、镇江、宁波、常德、江门、莆田、泰安、芜湖、舟山、昆山、海门、宿州、龙岩、六盘水、娄底、云浮、南平、吉安 图 2：典型城市二手房交易套数：七天移动平均 资料来源：Wind，中信证券研究部 注：样本城市包括北京、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、无锡、扬州、南宁、佛山、金华、江门、宝鸡 2022 年上半年企业销售完成情况普遍不佳，房企尽全力在 6 月推货，确实导致 7 月初的可销售资源有所透支。 图 3：重点城市新推盘套数 资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部 图 4：重点城市新推盘去化率 资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部 020004000600080001000012000140001600001 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 122020202120220500100015002000250030003500400001 02 0304 0506 07 0809 1011 1220202021202205000100001500020000250000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%股票报告网 房地产行业跟踪报告｜2022.7.13 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 7 月以来的疫情反复，也影响了销售去化率和购房人对未来的预期。我们认为，疫情影响是复杂的，一方面人口流动限制确实制约部分城市表现，但另一方面疫情对生活方式的冲击，也在影响购房的行为。 图 5：当日新增确诊及本土无症状感染者 资料来源：Wind，中信证券研究部 图 6：2022 年来北京疫情与二手房交易情况 资料来源：Wind，中信证券研究部 图 7：2022 年来上海疫情与商品房交易情况 资料来源：Wind，中信证券研究部 消费者对于交付的担心，也明显影响了新房销量。二手销量显然好于新房，各地延期交付的房屋数量越来越多，确实严重影响居民置业热情。由于缺乏必要的类似“存款保险制度”式，针对自住刚需的保护措施，居民置业宁可购买现房和二手房，不想承担交付风险。7 月以来，交付问题日趋严重，确实影响了交易信心。 ▍ 市场或仍在复苏通道 按揭利率降至历史低位，预计仍有下行空间。贝壳研究院 2022 年 6 月监测的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 4.42%，二套利率为 5.09%，分别较 5 月回落 49 个、23 个基点，平均放款周期为 29 天。但我们认为，目前首套房按揭贷款利率