房地产行业更新对《“十四五”新型城镇化实施方案》的点评：居民大宽松继续开启，城市群全面崛起

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.07.12 居民大宽松继续开启，城市群全面崛起 ——对《“十四五”新型城镇化实施方案》的点评 谢皓宇(分析师) 郝亚雯(分析师) 白淑媛(分析师) 010-83939826 010-83939776 021-38675923 xiehaoyu@gtjas.com haoyawen@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010005 S0880518010004 本报告导读： 2022年发改委引发新型城镇化实施方案，与 2019年相比，亮点不仅仅在全面放开300万人以下城市的落户限制，还在于提出鼓励取消超大特大型城市年度落户名额限制。 摘要： [Table_Summary]  “十四五”新型城镇化实施方案不仅再次强调全面放开300万人以下城市的落户限制，并首次提出取消 500万人以上的超大特大城市年度积分落户名额的限制。早在 2019 年 3 月底，发改委便印发了关于《2019 年新型城镇化建设重点任务》的通知（发改规划〔2019〕617 号），已经提出了城区常住人口在 300 万以下城市要全面取消落户限制；城区常住人口 300 万—500 万的城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。同时，超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。但这次发布的方案中，针对超大特大型城市提出了“鼓励取消年度落户名额限制”，这意味着超大特大型城市受到的规模限制将减小，继续迎来人口和人才流动下的利好。  我们在前期的报告多次强调，当前是居民需求全面宽松的大周期，随着落户限制的逐渐放开，居民流动性再次提供新增住房需求。2017年定调“房住不炒”以前，是房企端宽松的十年，而从 2017 年以后，则逐渐进入到居民宽松的大周期。2019 年从新型城镇化建设，到促进人才流动，以及各个城市出台“落户”政策，以及 2022 年以来各个地方政府房地产松绑政策的陆续出台，都带来了居民端的持续利好。而本次新型城镇化方案的出台，是再一次印证居民端大宽松时期的开启。人口流动下优质城市群持续享有强劲的需求。  早前超大特大型城市虽然有积分落户，但是整体上依然偏限制，随着政策的逐渐放松，超大特大型城市将迎来人口和产业的双集中。根据住建部发布的城市统计年鉴，城区人口在 500 万人以上的城市约 10个，包括北上深 3 个一线城市，以及天津、重庆、成都、广州、南京、西安、武汉等 7 个二线城市，均是当前几大城市群的核心城市，例如京津冀、长三角、大湾区、成渝都市圈、长江中游城市群等等。这些超大特大城市落户限制的放松，意味着人口和产业也将在这些城市群迎来发展，城市群的崛起也将势不可挡。  房企融资持续收紧，而居民端需求持续宽松下，依然利好的是存在结构性扩张机会的二线央国企。在房企融资依然收紧的情况下，拥有融资优势的房企依然享受逆势成长的机会，在 2022 年的销售和拿地榜单已经逐渐在兑现。二线央国企融资依然受益，作为板块内的超额收益来源，受益中交地产、建发股份。低风险稳定现金流的持有型物业依然面临资产荒，享受价值重估，推荐金融街，中新集团，受益中国国贸等，并持续推荐一线央国企。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《两极分化，市场主要矛盾重回房企端》 2022.07.11 房地产《多地网签数据复苏，郑州再推“房票”》 2022.07.10 房地产《用金融，看竣工大周期》 2022.07.02 房地产《销售回升利好竣工》 2022.07.01 房地产《竣工拐点的莅临》 2022.06.24 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 股票报告网 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 7.12 最新股价（元） 21 EPS 22E EPS 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 19.03 1.94 2.27 9.8 8.4 2,151 116 -4% 增持 600048.SH 保利发展 16.21 2.29 2.23 7.1 7.3 1,940 120 7% 增持 001979.SZ 招商蛇口 12.92 1.31 1.40 9.9 9.2 1,000 77 -3% 增持 600383.SH 金地集团 12.74 2.3 2.1 5.5 6.1 575 45 -2% 增持 002244.SZ 滨江集团 9.13 1.0 1.1 9.4 8.6 284 31 101% 增持 000402.SZ 金融街 5.53 0.55 0.60 10.1 9.2 165 30 -2% 增持 000656.SZ 金科股份 2.66 0.67 0.71 4.0 3.7 142 53 -41% 增持 601512.SH 中新集团 8.62 1.02 1.18 8.5 7.3 129 15 -2% 增持 0688.HK 中国海外发展 20.57 3.67 3.83 5.6 5.4 2,252 109 34% 增持 1109.HK 华润置地 30.73 4.54 5.02 6.8 6.1 2,191 71 14% 增持 0960.HK 龙湖集团 28.07 3.93 4.14 7.1 6.8 1,706 61 -7% 增持 2007.HK 碧桂园 3.44 1.16 1.18 3.0 2.9 796 232 -41% 增持 3900.HK 绿城中国 14.40 1.79 1.97 8.0 7.3 362 25 39% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 2.54 0.87 0.93 2.9 2.7 232 91 -33% 增持 0817.HK 中国金茂 1.70 0.37 0.45 4.6 3.8 215 127 -18% 增持 1918.HK 融创中国 3.93 0.83 1.05 4.7 3.7 214 54 -61% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 股票报告网 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻