房地产行业研究周报：商品房销售数据详解——复苏趋势延续

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 商品房销售数据详解——复苏趋势延续 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：商品房销售数据详解——复苏趋势延续 近期 30 城商品房销售面积同比及环比增速回落，未能延续此前高水平的同比增速，但仍好于更早时候持续负增速，复苏趋势延续： 6 月 27 日-7 月 3 日，30城商品房销售面积同比减少 2%、环比增长 4%，较前一周减少 3 个、3 个百分点。  从月度口径观察：2022 年 3-5 月 30 城销售面积显著低于其他年份，6 月销售面积快速反弹，6 月销售面积已快速恢复至往年范围内；此外 2021 年销售面积月度分布体现为显著前高后低，上半年销售数据显著好于其他年份，高基数影响下，同比口径计算结果会天然显示市场的存在压力；  从周度口径观察：近期 30 城销售面积周度数据已达近 5 年高位，好于 2018、2019 年，与在二季度出现过“小阳春”的 2020、2021 年水平相当。  我们预计 30 大中城市数据将维持复苏趋势，从近期同比环比数据来看数据虽有回落但仍好于更早期数据，叠加下半年疫情消退、政策宽松及核心城市持续复苏支撑，复苏趋势将延续；同比口径下，2021 年下半年基数较低，预计将持续改善，环比口径则受到行业传统销售淡季冲击，预计增速将有回落。 30 城数据中存在部分城市数据波动，剔除后基本面复苏结论不变，其中广州、青岛、苏州、南宁等城市出现过同比增速较大波动，可能受到集中网签或安置房（由开发商开发部分仍可算作商品房）网签影响，剔除后 30 城数据同比及环比仍维持基本面改善趋势。 30 城数据存在覆盖面窄、波动性大、权威性稍弱的不足，我们观察 30 城数据与统计局的关联关系及第三方数据来对 30 城高频数据进行补充。 统计局及 30 城商品房销售面积当月同比增速趋势基本一致。在 2011、2014 年的商品房完整周期底部，当 30 城销售面积单月同比增速回正后，统计局销售面单月同比增速分别于 5、6 个月后回正，这一领先性源于 30 城数据对象以核心城市为主，往往率先复苏； 30 城 6 月销售面积同比增速为-4%，基于其领先性，预计统计局商品房市场也将逐步触底，有望在四季度完成单月同比增速转正。 为了扩大覆盖范围，我们使用克而瑞第三方数据覆盖 70 座城市观察，商品房销售面积同比及环比增速均有改善，商品房市场复苏结论依据：  单月同比：4 座一线城市同比-13%，22 座二线城市同比-19%，44 座三四线城市同比-23%，70 座城市同比-20%，较上月收窄 32、31、23、29 个百分点；  单月环比：4 座一线城市环比+114%，22 座二线城市环比+52%，44 座三四线城市环比+35%，70 座城市环比+51%。 此外，我们并未将销售价格纳入观察，原因有三：  价格数据质量偏低，会受到房企降价促销返利、网签结构变动、数据来源可靠性等因素影响，且较难准确评估其影响幅度，从而对结论带来偏差；  对商品房销售额数据而言，面积因素影响作用大于售价，且大幅降价仅在部分三四线城市发生，其数据获取难度同样较大；  市场底部时，成交量的数据更具观测意义，随着成交量上升，价格回温会自然发生，过度关注价格下行带来的波动会导致忽略市场成交量的积极变化。 以上是我们对于商品房市场从数据层面的观察，整体来看基本面复苏的方向仍然是较确定的，且三四线城市虽然仍在低位，但同样有积极信号，预计下半年市场逐步回暖。 数据追踪（6 月 27 日-7 月 3 日）：  新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-4 PCT、-35 PCT，一线城市+22 PCT，-33 PCT，二线城市-69 PCT，-69 PCT，三线城市+137 PCT，+24 PCT。  二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比+5 PCT，累计同比-24 PCT。  土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比+15 PCT，成交建筑面积累计同比-7 PCT，成交金额累计同比-50 PCT，土地成交溢价率为 2.64%。 评级 增持 2022 年 7 月 11 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC 执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数 124 行业平均市盈率 12.14 市场平均市盈率 12.81 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：各地陆续推出房票政策 加速信心恢复》2022-06-27 2、《房地产行业研究周报：销售指标单月同比跌幅收窄 基本面边际改善》2022-06-20 3、《房地产行业研究周报：上海土拍观察 市场热度稳中有增》2022-06-13 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2019/07/102019/10/082020/01/062020/04/052020/07/042020/10/022020/12/312021/03/312021/06/292021/09/272021/12/262022/03/262022/06/24房地产(申万)沪深300房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 14 证券研究报告  城市行情环比：北京（+2 PCT），上海（+41 PCT），广州（-5 PCT），深圳（+2 PCT），南京（+26 PCT），杭州（+193 PCT），武汉（+53 PCT）。 投资策略：基本面改善确定性渐强，建议优先选择行业龙头保利发展、万科 A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约。 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 3 / 14 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：商品房销售数据详解——复苏方向明确 ................................................................................................................ 4 1.1 30 城销售环比同比增速回落 复苏方向维持不变 .......................................................................................................... 4 1.2 对 30 城高频数据的补充扩展 ........................................................................................................................................ 5 1