房地产开发行业周报2022W26：核心城市密集出台落户放松政策，新房二手房销售继续回暖

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2022 年 07 月 03 日 房地产开发 2022W26：核心城市密集出台落户放松政策，新房二手房销售继续回暖 本周新房二手房市场继续回暖，新房同比环比维持正增长。近期多个核心城市密集出台落户放松政策，上海单月内连续两次出台落户放松政策。我们认为核心城市密集出台落户放松，将进一步增强这些城市对高校毕业生的吸引力，从而一定程度上增加当地住房的需求。 近期高频销售数据表现亮眼，环比持续提升。主要有三点原因：（1）“四限”政策持续放松，疫情影响得到控制；（2）传统季节因素，6 月末房企冲销量加大推盘力度；（3）少数城市有集中签约或安臵房问题。我们认为当前一二线城市的“四限”政策仍有进一步放松空间，尤其是商贷首付比例及二套房认定标准方面。考虑到去年 7 月基数较低，我们预计未来数周同比降幅降较上半年明显缩窄，但由于冲量节点已过，环比可能面临下行压力。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为 4.4%，领先大盘 2.72 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 3 名。本周上涨个股共 72 支，较上周减少 19 支，下跌股数为 55 支。（若无特殊说明，报告中本周指 6.25-7.2 当周）。 新房成交情况：本周 30 个城市新房成交面积为 657.4 万平方米，环比提升23.8%，同比提升 12.6%。长三角珠三角核心城市显著复苏，上海、广州、深圳、杭州、温州、宁波、青岛等城市本周销量同比为正。其中样本一线城市的新房成交面积为 121.1 万方，环比 33.2%，同比 15.9%；样本二线城市为356.3 万方，环比 0.2%，同比 0.8% ；样本三线城市为 180.0 万方，环比112.4%，同比 42.8%。从今年累计 26 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 7664.4 万方，同比下降-38.1%；一线城市为 1467.0 万方，同比-34.6%；二线城市为 4504.0 万方，同比-33.1%；三线城市为 1693.4 万方，同比-50.2%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的 11 个重点城市二手房成交面积合计 149.0万方，环比增长 1.2%，同比增长 1.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 37.4 万方，环比 20.6%；样本二线城市为 93.5 万方，环比-3.0%；样本三线城市为 18.1 万方，环比-8.4%。年初至今累计二手房成交面积为2654.2 万方，同比变动为-30.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 734.4 万方，同比-40.7%；样本二线城市为 1594.4 万方，同比-22.9%；样本三线城市为 325.4 万方，同比-22.9%。 重点公司境内信用债情况：发行量减少，整体发债利率增加。根据 Wind 行业房地产指标统计，本周（6.27-7.3）共发行房企信用债 11 只，环比减少了 10只；发行规模共计 80.6 亿元，环比减少 62.9 亿元，总偿还量 123.17 亿元，环比减少 34.9 亿元，净融资额为 -42.57 亿元，环比减少 28 亿元。融资成本来看，招商蛇口短期融资券（-40bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是 beta 级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A 股滨江集团、万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城 A；H 股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：百强房企月度销售报告：6 月操盘销售金额环比大增 61.2%，同比降幅缩窄 16.4pct》2022-07-02 2、《房地产开发：2022W25：多地出台房票棚改政策，新房二手房成交同比维持正增长》2022-06-26 3、《房地产开发：2022W24：政策持续放松带动楼市回暖，样本新房成交面积同比首度转正》2022-06-19 股票报告网 2022 年 07 月 03 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1. 多个核心城市密集出台落户放松政策，销售端继续改善 .......................................................................................... 3 2. 行情回顾 ............................................................................................................................................................ 4 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 .............................................................................................................................. 6 3.1 新房成交（商品住宅口径） ......................................................................................................................... 6 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ..................................................................................................................... 8 4. 重点公司境内信用债情况 ................................................................................................................................... 10 5. 本周相关政策回顾 .........