房地产行业周报：成交保持环比回暖态势，去化周期持续缩短

0请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM房地产行业周报成交保持环比回暖态势，去化周期持续缩短证券研究报告 Research Report2022年7月3日江宇辉 地产行业首席分析师编号：S1500522010002电话：+86 18621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com股票报告网1请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM内容摘要 本周核心观点：本周全国各能级城市新房和二手房成交环比继续回暖。土地市场方面，本周杭州、武汉和宁波结束第二轮集中供地，其中杭州成交45宗地块，其中23块以底价成交，占比51.1%，较首批次扩大5.35个百分点，整体热度不及本年首轮。库存方面，重点城市特别是一线城市去化周期进一步缩短。房企信用方面，本周宝龙地产和弘阳地产被境外评级机构下调评级，多个地产发债主体评级推迟。 重点事件解读：限价之下房企开启“农产品代替首付”花式促销。“农产品换房”背后是房企绕过限价变相折扣：各地农产品换房的本质在于降价促销而非促销农产品，选择农产品是因为房企促销存在来自政府限制房价上下限的压力，房企降价促销调整幅度不能太大，所以部分房企采取一些创新的营销策略，用农产品抵首付的方式来绕过政府限价，变相折扣。一方面稳住之前的业主，另一方面也可以释放一些宣传力量。但目前来看，以价换量的持续性是存疑的，因为整体房地产市场参与主体的信用没有恢复，房企与购房者、金融机构和地方政府等，需要比较久的时间来恢复，并且如果长时间的去做一些折扣，消费者反而会有一种继续观望的心态。市场关键还在于政策打开，7月或为重要调整时间节点。 一周行情回顾：本周（2022/6/27-2022/7/3）申万房地产指数上涨4.27%，跑赢上证综指3.14pct，在各类板块中位列第4/32，恒生地产建筑业指数上涨3.36%，跑赢恒生综指2.92pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：三湘印象（13.50%）、滨江集团（13.29%）、万科A（11.23%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：宝龙地产（-28.02%）、国创高新（-13.65%）、易居企业控股（-13.04%）。恒生物业服务及管理板块上涨2.73%，跑赢恒生综指2.29ct，跑赢恒生中国企业指数2.24pct，在各类板块中位列第6/30。涨幅前3名公司分别为：绿城管理控股（10.18%）、正荣服务（9.88%）、滨江服务（8.69%）；本周跌幅前3名公司分别为：佳源服务（-18.75%）、星盛商业（-3.76%）、远洋服务（-3.75%）。 地产市场监测：本周（2022/6/25-2022/7/1）30个大中城市新房成交面积522.60万平方米，环比上升13.6%，同比上升17.9%。15城二手房成交面积189.19万平，环比下降0.8%，同比上升9.8%。17个重点城市库存面积19346.44万平，环比下降2.12%，去化周期111.30周，较上周缩短9.99周。上周（2022/6/20-2022/6/26）100大中城市土地供应建面3735.39万平，同比增长5.9%，环比下降13.12%，土地成交建面2671.99万平，同比下降38.1%，环比上升18.07%，供需比下降至1.40。 房企融资情况：本周（2022/6/27-2022/7/3）房企境内新发债总额为75.6亿元，同比下降43%，环比下降46%；债务总偿还量为123.2亿元，同比上升42%，环比上升16%，净融资额-47.6亿元。本周没有海外地产债发行。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。股票报告网2请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM重点政策分析-政策速览资料来源：信达证券研发中心整理日期省份城市发布机构类型内容6月26日湖北-湖北省住房和城乡建设厅未售住房《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》房地产开发企业未售商品住房，自愿可纳入保障性租赁住房，允许先租后售。商品住房项目配建开发商自持的保障性租赁住房，允许在土地出让时明确可先租后售，租赁满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权。共有产权住房持有5年后，持有人在购买全部产权情况下，可申请转为商品住房上市交易。6月26日安徽合肥合肥市房屋交易管理中心限购放松合肥限购政策再次调整，主要为四方面：第一，户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍，与市区户籍家庭具有相同购房资格。第二，非本市户籍居民家庭购房资格认定中，社保个税认可追溯、补交。第三，法人、非法人组织可以购买市区范围内的新建商品住房和二手住房。其中，新建商品住房需为开发企业自行销售的房源。第四，限购资格查询时，非限购区域住房（新站区、瑶海区、新桥产业园）不再计为家庭住房套数，刚需资格认定标准不变。6月27日浙江-浙江省住建厅放松公积金贷款《关于支持推进“浙有善育”工作的若干意见》提出：1）自8月1日起三孩家庭购买首套自住住房、且首次申请住房公积金贷款的，额度可按家庭当期最高贷款额度上浮20%确定。2）三孩家庭申请公积金贷款不纳入轮候，优先发放。适当提高三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金额度，结合各地实际提取限额可上浮50%。6月27日湖北武汉&咸宁武汉住房公积金管理中心放松公积金贷款武汉住房公积金管理中心与咸宁市住房公积金中心正式签订《武汉咸宁住房公积金同城化发展合作协议》，合作事项包括：一体开展住房公积金异地个人住房贷款业务；进一步优化住房公积金异地转移接续业务；互为住房公积金业务办理窗口；开展委托扣划住房公积金偿还异地贷款业务；加快推进城市圈住房公积金同城化互联共享平台建设。6月27日福建龙岩龙岩市公积金管理委员会放松公积金贷款支持职工合理住房需求及提高二孩以上家庭住房公积金贷款额度，第二次申请住房公积金贷款购房的职工家庭首付款比例由不低于40%再下调为不低于30%。6月27日安徽六安六安市住房公积金管理委员会放松公积金贷款发布《关于进一步完善住房公积金使用政策的通知》，在六安市购买新建商品住房，双职工正常缴存住房公积金的家庭，住房公积金贷款最高额度由60万元提高到70万元，单职工正常缴存住房公积金的家庭，住房公积金贷款最高额度由40万元提高到50万元。6月28日广东深圳深圳市金融监管局信贷支持深圳市地方金融监督管理局发布《关于进一步加大金融服务支持疫情防控促经济保民生稳发展的实施方案》，加大信贷资源供给促进居民安居乐业。银行业金融机构要优化住房金融服务，合理满足刚性和改善性居民购房信贷需求。股票报告网3请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM重点政策分析-政策速览资料来源：信达证券研发中心整理日期省份城市发布机构类型内容6月28日上海-上海市银保监局信贷支持上海市银保监局下发《关于做好新市民金融服务工作的通知》，要求辖内银行、保险机构积极探索建立新市民金融服务“上海模式”，加强新市民创业就业、住房、教育金融等方面的信贷支持。《通知》提出，优化新市民住房金融服务。鼓励各银行保险机构在依法合规、风险可控的前提