房地产行业点评：6月销售持续改善，建议关注物业高弹性

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 杜昊旻 王祎馨 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 6 月销售持续改善，建议关注物业高弹性 核心观点  一二手房销售延续环比改善趋势。①2022 年 6 月 1 日-27 日，30 大中城市商品房成交面积达 1457 万方，环比增长 58%（5 月环比为+11.8%），同比-3.5%（5 月同比为-48.3%），延续了 5 月的环比改善趋势。我们认为放松政策的效果正在逐渐显现，多数房企的 6 月销售也将有改善，个别房企或实现今年以来的首次单月销售面积同比转正。②二手房销售数据也呈现回暖态势。17 城二手房 6 月 1 日-24 日的销售面积同比-16%，降幅较 5 月的-28%的降幅也有收窄。③苏州是复苏的典型城市之一。最近一周（6 月 18 日-24 日）一二手房销量同环比大幅提升。2022 年第 26 周，苏州新房成交面积 88.5 万方，环比+93.7%，同比+87%，已到 2019 年水平；二手房成交面积 28.2 万方，环比+82.7%，同比+133.4%。我们认为这主要因为苏州限购限售松绑后，苏州下辖县市（常熟、张家港等）、周边城市（南京、扬州等）以及其他省份的购房者逐步进入苏州楼市。政策放松的效果开始显现。  物业板块股价已开始反弹，看好后续销售持续改善带来的持续修复。从 2021 年 7 月开始，地产和物业板块股价走势基本一致。2021 年 7 月 2 日至 2022 年 6 月 29 日，克而瑞内房股领先指数和恒生物业服务及管理指数分别下跌了 43%和 54%。我们认为这主要因为：①当地产销售不断下滑，部分房企面临生死问题时，物业公司因为与关联房企共用同一品牌，且也有一部分增长来自关联房企，短期会受到一些影响；②物业公司账面现金安全性受质疑。③民营物业公司独立发展能力尚未被认可。近期随着地产销售转暖，地产板块股价有所反弹，物业板块股价也开始有小幅反弹。2022 年 6 月 17 日-29 日，克而瑞内房股领先指数和恒生物业服务及管理指数分别上涨了 11%和 10%。  物业公司抗周期性强的特性并未改变，经营层面稳步增长。①从上市公司的数据来看，A 股上市物业公司今年Q1 仍实现了较好增长。招商积余 2022 年 Q1 实现收入 24.0 亿元，同比增长 17.6%；新签约年度合同金额 7.3亿，同比增长 26%。新大正 2022 年 Q1 实现收入 6.1 亿元，同比增长 43%；新签约合同金额 2.2 亿元，同比增长 70%。②从业务逻辑来看，除了因疫情防控需要，部分封控地区无法展开外拓和到家服务，其余地区的外拓和社区增值服务开展均在正常进行。我们认为物业公司抗周期特性强的特性并未改变，预计上市物业公司的中报仍然呈现普遍增长，但因为疫情影响，上半年增速或比全年略低。 投资建议  当前物业板块估值虽有小幅修复，但仍处于历史平均水平以下。我们认为后续随着地产销售的持续改善，部分销售改善明显的房企安全性将有所提升，相关物业公司的估值会先于板块迎来修复。我们看好：①在关联房企安全性提高后，民营物企的估值修复弹性较大。我们看好碧桂园服务和旭辉永升服务，前者受益于物业行业整合加速，规模大幅提升，增值服务有望持续高增长；后者外拓能力强，社区增值服务发展快且股权激励充足，业绩有望持续高增长。②因关联房企处境困难而估值折价严重的物企，当前二级市场估值已低于一级市场并购估值，我们认为其中部分公司未来估值修复弹性也很大，看好关联房企已获得国资入股的建业新生活，以及自身运营独立性强的金科服务。③随着疫情影响减弱，商场开始恢复运营，尤其高端商场销售修复弹性更大，建议关注在高端商管领域拥有较高护城河的华润万象生活。 风险提示  疫情反复影响地产销售恢复；应收账款坏账超预期 证券研究报告 2022 年 06 月 29 日 资源与环境研究中心 房地产行业研究 买入 (维持评级) 行业点评 股票报告网行业点评 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 图表 ...............................................................................................................3 风险提示 ........................................................................................................5 图表目录 图表 1：克而瑞内房股领先指数和恒生物管指数涨跌幅对比 ............................3 图表 2：30 大中城市商品房成交面积 2022 年 5 月、6 月环比持续改善 ...........3 图表 3：苏州新房周度成交面积走势（万方） .................................................4 图表 4：苏州二手房周度成交面积走势（万方）..............................................4 图表 5：三类物业公司估值走势 ......................................................................4 图表 6：港股物业公司 PE 走势.......................................................................4 图表 7：覆盖公司估值情况 .............................................................................5 股票报告网行业点评 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表 图表 1：克而瑞内房股领先指数和恒生物管指数涨跌幅对比 来源：克而瑞，国金证券研究所 注：1）两个指数的股价涨跌幅均以 2021 年 4 月 23 日为基数。2）克而瑞内房股领先指数追踪的是克而瑞发布的中国房地产企业销售排行榜 TOP100 内香港主板上市之内地地产发展商的股价整体表现，涵盖了 40 只主流地产股。恒生物业服务及管理指数反映在香港上市经营物业服务及管理业证券之整体表现，涵盖了 30 只主流物业股，于 2021 年 4 月 19 日正式发布。3）图中黄色框中表示，地产板块和物业板块股价走势基本一致；图中红色虚线表示恒生物管指数当前位臵与 3 月低点持平。 图表 2：30 大中城市商品房成交面积 2022 年 5 月、6 月环比持续改善 来源：Wind，国金证券研究所 -70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%2021-04-23 2021-05-05 2021-05-17 2021-05-29 2021-06-