百城土地成交月度跟踪报告（2022年5月）：22城首轮土拍落幕，“缩量提价”明显

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 6 月 26 日 行业研究 22 城首轮土拍落幕，“缩量提价”明显 ——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 5 月） 房地产（地产开发） 1-5 月土地成交建面累计同比-33%，5 月单月同比-37.3%，降幅走阔；首轮集中土拍成交近五千亿元，土地市场冷热分化明显 1-5 月，百城土地成交建面为 5.1 亿平方米，累计同比-33.0%；成交总价为 8,932亿元，累计同比-58.7%；成交均价为 1,739 元/平方米，累计同比-38.4%。地方政府性基金预算本级收入 20,479 亿元，同比下降 27.6%，其中，国有土地使用权出让收入 18,613 亿元，同比下降 28.7%。 根据克而瑞统计数据，5 月，TOP50 房企新增土地价值总计为 931.1 亿元,单月同比下降 85.7%，环比下降 39.4%；TOP50 房企新增土地建面总计为 569 万平方米，单月同比下降 91.7%，环比下降 43.0%。根据克而瑞数据中心及中指研究院数据，截至 6 月 23 日，22 城均已完成首轮土拍，合计供应涉宅地块 469 宗；其中，成交 397 宗，成交建面约 3910.7 万平（较 21 年同批次下滑约 64.9%），成交总价约 4963.9 亿元（较 21 年同批次下滑约 53.7%），对应成交楼面均价约12693.3 元/平（较 21 年同批次提升约 31.9%），成交溢价率均值约 3.9%。 按城市能级来看，当月一线受集中供地影响成交提升，二线成交规模同环比下滑 1）按城市能级划分，2022 年 5 月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为 870 万平方米、3,455 万平方米、6,731 万平方米，单月同比分别+4.0%、-53.8%、-27.9%。成交总价分别为 588 亿元、834 亿元、708 亿元，单月同比分别-56.9%、-81.8%、-63.1%。成交均价分别为 6,752 元/平方米、2,413 元/平方米、1,051 元/平方米，单月同比分别-58.6%、-60.6%、-48.8%。 按城市能级划分，2022 年 5 月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）成交建面分别为 381 万平方米、808 万平方米、1,319 万平方米，单月同比分别-1.9%、-82.1%、-62.4%。成交总价分别为 560 亿元、701 亿元、473 亿元，单月同比分别-54.1%、-83.5%、-70.9%。成交均价分别为 14,669 元/平方米、8,669 元/平方米、3,587 元/平方米，单月同比分别-53.2%、-8.1%、-22.6%。一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为 0.73%、2.64%、2.65%（4 月为 14.99%、5.85%、2.62%）。 投资建议：1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期 LPR 下调 20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2 月 24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月 5 日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4 月 29 日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5 月 15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科 A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220618 疫情防控见成效，基本面数据出现边际回暖信号——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022 年 5 月） 20220614 需求侧居民信贷仍处地位，供给侧地产融资仍受阻——房地产行业流动性跟踪报告（2022 年 5 月） 20220530 4 月 50 强房企拿地力度环比回升，土地市场冷热分化明显——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 4 月） 20220515 省级市场独立自主性提升，购房促需求进入实质性阶段——对 5 月 15 日央行调整差别化住房信贷政策的点评 20220429 中央定调政策路径清晰，房地产行业供需恢复可期——对 4 月 29 日中央政治局会议房地产相关内容的点评 20220305 需求侧改善房信贷有望提升，供给侧地产债发行有望放量——对 3 月5 日“两会”政府工作报告房地产相关内容的点评 20220225提升改善型购房的信贷支持，满足合理的改善型购房需求——对 2 月 24 日国家住建部新闻发布会的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 5 月百城土地成交持续低迷 1.1、5 月成交建面单月同比-37.3%，降幅走阔 2022 年 5 月，百城土地成交建面为 11,057 万平方米，单月同比-37.3%（对比 4月-29.1%）；成交总价为 2,129 亿元，单月同比-72.9%；成交均价为 1,925 元/平方米，单月同比-56.8%（对比 4 月-19.9%）。 2022 年 1-5 月，百城土地成交建面为 5.1 亿平方米，累计同比-33.0%；成交总价为 8,932 亿元，累计同比-58.7%；成交均价为 1,739 元/平方米，累计同比-38.4%。 图 1：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图 2：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 5 月 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 5 月 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的