周观REITs2022年6月第4周：国金中国铁建REIT即将上市

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 策略周报 2022 年 06 月 25 日 REITs 周报 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1.《年线定牛熊》，2022.6.24 2.《5、6、7 月占年线》，2022.6.23 3.《政策标准统一，如何精选专精特新“小巨人”？——专精特新系列研究》，2022.6.22 4.《2015 年疲态尽显——力挽狂澜的那些事》，2022.6.21 5.《 2008 年 全球金融危机》，2022.6.20 国金中国铁建 REIT 即将上市 周观 REITs2022 年 6 月第 4 周 [Table_Summary] 投资要点：  REITs 市场本周上涨，红土创新盐田港仓储物流 REIT（3.26%）领涨。本周（2022.6.20-2022.6.24）REITs 指数上涨，其中 REITs 指数上涨（0.61%）收于126.93 点，经营权 REITs 指数下跌（-1.52%）收于 118.86 点，产权 REITs 指数上涨（2.73%）收于 135 点。本周平均涨幅为 0.53%，其中，红土创新盐田港仓储物流 REIT（3.26%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅 26.93%，其中，建信中关村产业园 REIT（45.68%）、红土创新盐田港仓储物流 REIT（42.82%）和中航首钢生物质 REIT（40.77%）较发行时价格涨幅位列前三。  本周 REITs 成交活跃度上升。本周 12 只公募 REITs 平均换手率 1.33%，成交金额平均值 1.84 亿元，成交量 0.35 亿份；上周平均换手率 1.09%，成交金额平均值 1.59 亿元，成交量 0.29 亿份。12 只公募 REITs 周度成交金额为 9.22 亿元，成交量为 1.76 亿份，较此前一周环比变化（15.83%）和（22.87%），对应上市以来历史分位水平分别为 52.94%、54.90%；周度换手率为 1.56%，对应上市以来历史分位水平为 52.94%。  本周交通基础设施 REITs 成交活跃。本周交通基础设施 REITs 达成最大成交金额3.07 亿元，较此前一周环比下降（-21.44%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施和仓储物流 REITs 本周成交金额分别为 1.79、2.97、3.07 和 1.39 亿元，较此前一周分别环比 144.53%、23.19%、-21.44%和 25.01%，区间日均换手率分别为 1.76%、1.01%、0.8%和 0.4%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施以及仓储物流类公募 REITs 累计成交金额分别达 166.51、79.03、146.98和 114.52 亿元，累计成交量分别为 44.72、10.56、13.71 和 28.48 亿份。  本周生态环保 REITs 估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证 ABS估值，截至 2022.06.24，华夏中国交建高速公路 REIT（REITs 估值 9.48/ABS 估值 10.01)、平安广州交投广河高速公路 REIT（REITs 估值 12.1/ABS 估值 14.62）估值相对较低。  国金铁建 REIT 截止认购，即将上市交易。1）国金铁建 REIT 为第五只交通基础设施类公募 REIT，收入 90%以上来自于收费业务，可预测性强；2）国金铁建 REIT分派率处于同类 REITs 中等偏上，IRR 处于同类中等偏下，2026-2027 预期有大修支出需注意；3）认购资金方面，该 REIT 上市初期流通份额占比较低，网下投资者中险资占比较高，或影响其市场交易面特征。  风险提示： REITs 基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 策略周报 2 / 14 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 公募 REITs 指数本周上涨，成交活跃度上升 .................................................................. 4 1.1. REITs 市场本周上涨 .............................................................................................. 4 1.2. 本周 REITs 成交活跃度上升 ................................................................................. 5 1.3. 生态环保 REITs 估值较高 ..................................................................................... 7 2. 国金中国铁建 REIT 即将上市 ......................................................................................... 8 2.1. 时隔一年多获审通过，为第五只交通基础设施类公募 REIT ................................. 8 2.2. 业务收入、成本拆解 ............................................................................................ 8 2.3. 分派率中等偏上，IRR 中等偏下 .......................................................................... 9 2.4. 流通份额占比低于市场平均 ................................................................................ 10 2.5. 网下配售份额：险资占比高，或长期持有 .......................................................... 11 2.6. 高速公路类 REITs 特点：现金流稳定、低流通 .................................................. 12 2.6.1. 累计发行规模最大、