房地产行业研究周报：四问房票安置

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 06 月 26 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:销售延续温和复苏》 2022-06-19 2 《房地产-行业点评:迎接弱复苏与强分 化 —— 统 计 局 5 月 数 据 点 评 》 2022-06-16 3 《房地产-行业研究周报:一线土拍平 稳，信心仍待修复》 2022-06-12 行业走势图 四问房票安置 行业追踪（2022.6.18-2022.6.24） 什么是房票？ 房票面向城市更新改造中的被征收人，即“动拆迁户”，是房屋安置补偿权益货币量化后征收人出具给被征收人重新购置房屋的结算凭证。房票安置是在货币补偿、产权调换补偿基础上新增的一种补偿方式，本质上是政府为鼓励被征收人购房、同时缓解城市更新改造的资金压力而推出的跨期结算工具。 目前有哪些城市出台了房票安置政策？ 据统计，截止目前全国已有超过 21 个城市出台房票安置政策，除郑州、南京两个省会城市外多为三四线城市，当地楼市普遍存在成交低迷、库存较高、去化周期长的特点。以郑州为例，由于此前房贷利率降低、首付比例下调等一系列政策调控效果不及预期，房票的推出反映出地方对楼市托底需求迫切。 各地房票政策细则有何不同？ 对比目前已经出台的房票政策文件，政策内容细则因城而异。房票有效期方面，一般为 6个月或 12 个月。张家港凤凰镇较为特殊，有效期仅为 3 个月。激励手段方面，主要包括 1）在房票面值之内的原房屋安置补偿权益货币额给予一定比例的奖励金额。如河南郑州，给予 8%的奖励；2）额外的购房补贴和临时安置过渡费。如江苏宜兴，6 个月内使用房票将给予购房款 1%的补贴；湖北鄂州一次性发放 6 个月的临时安置过渡费。3）部分城市对房票计息，如浙江温州，按照一年期 LPR 计息；4）政策性奖励，如金融配套、子女教育、税收优惠、放松限购等。 房票的作用及潜在影响有哪些？ 房票安置在满足被拆迁者差异化的购房需求、缓解财政压力、加快房企新房去化等方面均有积极作用。对于动拆迁户，在拓宽选择、缩短过渡期的同时，有助于改善性需求的激发。对于地方政府，房票即能缓解短期内货币补偿方式带来的财政压力，又能定向、限期地使资金流入本地房地产市场，起到刺激购房需求、拉动销售的作用。对于房企，政府背书和托底有利于解决局部产能过剩问题，或一定程度稳定其投资信心。但由于房票模式同样延长了销售回款周期，现金流隐忧或对房企在财政压力较大的地区的参与积极性产生影响。整体来看，房票在刺激住房消费、加速库存去化等方面具有积极意义，各地房票安置政策的集中出台也对其他城市形成良好示范效应，有望带动更多城市跟进。但考虑三四线城市高企的库存及人口流出压力，现阶段房票对需求的实际改善效果可能相对有限，各地政府房票安置的实际执行情况以及棚改能催生出的房票规模体量大小仍有待观察。 6 月新房、二手房、土地市场成交改善 新房市场本周成交 689 万平，月度同比-16.75%，相较上月改善 26.73pct；累计库存13473 万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交 177 万平，月度同比-10.35%，相较上月改善 17.87pct。土地市场本周成交建面 1665 万平，滚动 12周同比-32.18%；成交总额 152 亿元，滚动 12 周同比-55.16%；全国平均溢价率+3.92%，滚动 12 周同比-15.86pct。 本周申万房地产指数+1.86%，较上周提升 2.17pct，涨幅排名 17/31，跑输沪深 300指数 0.13pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+5.92%，较上周提升 9.78pct，涨幅排序 3/11，领先恒生指数 2.86pct；克而瑞内房股领先指数为 7.25%，较上周提升10.89pct。 把握政策结构性宽松的 beta 与收并购的 alpha 投资建议：未来行业 beta 取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -28%-23%-18%-13%-8%-3%2%7%2021-062021-102022-02房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：四问房票安置 ........................................................................................................... 3 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................ 6 2.1. 政策梳理 ............................................................................................................................................. 6 2.2. 新房市场 .......................................................................................................................................... 10 2.2.1. 新房成交情况 ..................................................................................................................... 10 2.2.2. 新房推盘去化 ..................................................................................................................... 11 2.3. 二手房市场 ..................................