REITS研究CREITs一周谈：推动市场中期扩围，提升存量运营水平

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 推动市场中期扩围，提升存量运营水平 REITS 研究 C-REITs 一周谈｜2022.5.26 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基础设施和现代服务产业分析师 S1010510120047 孙明新 首席基础材料和工程服务分析师 S1010519090001 扈世民 首席物流和出行服务分析师 S1010519040004 李想 首席公用环保分析师 S1010515080002 李宗儒 房地产和物业服务分析师 S1010521070008 5 月 25 日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，强调盘活存量规模较大、收益较好的基础设施资产，并提高 REITs 产品上市推荐、审核效率，建立健全 REITs 扩募机制，建立多层次基础设施REITs 市场。我们认为，这将有助于我国大量且优质的存量基础设施资产通过多元化的方式登陆 REITs 市场，进一步盘活存量资产，也可能有利于全社会存量资产运营水平的持续提升。 ▍政策聚焦盘活存量资产。国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（《意见》），强调围绕京津冀、粤港澳、长三角等大型城市群，重点盘活存量规模较大、收益较好的基础设施资产，和有改扩建机会或较大开发价值的项目资产。 ▍预计更多 REITs 产品将登陆资本市场。为配合盘活存量资产，《意见》还强调要提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施 REITs 发行上市；建立健全扩募机制，建立多层次基础设施 REITs 市场。我们认为，我国尚有大量且优质的存量基础设施资产，推荐、审核效率的提升和扩募机制的建立健全将有助于这批基础设施资产通过各种方式登陆 REITs 市场，进一步盘活存量资产。当然，改革也不会一蹴而就，不会出现一哄而上的现象，预计 2022 年整体的 REITs发行规模并不会大幅超过 2021 年。 ▍REITs 市场交易理性。2022 年 5 月 19 日-25 日，REITs 市场总交易金额为 4.41亿元，环比降低 0.63%。各类 REITs 资产交易金额环比出现分化，生态环保类REITs 环比大幅增长 15.19%，园区基础设施类和交通基础设施类 REITs 成交金额环比分别上涨 1.61%和 2.53%；仓储物流类 REITs 环比下降 17.80%。局部地区的疫情反复对仓储物流造成的负面影响仍在持续，REITs 市场交易总体理性。2022 年 6 月下旬，REITs 市场即将迎来第一批限售解禁，这可能是市场进一步走向成熟的标志。 ▍相对发行价涨幅有所回落。截至 5 月 25 日收盘，12 只基础设施 REITs 产品相较于发行价的涨幅有所回落。其中园区基础设施类和生态环保类 REITs 涨幅较好，首创水务、建信中关村、蛇口产园相较于发行价分别上涨 39.0%、37.6%和30.5%。交通基础设施类 REITs 涨幅较弱，广州广河较发行价下降 4.0%，是 12只 REITs 中唯一一支跌破发行价的产品，此外，华夏交建较发行价仅上涨 0.9%，涨幅较弱。 ▍风险提示：部分基础设施受政策影响，短期经营收入不达预期的风险；疫情持续蔓延，底层资产运营困难的风险。 ▍政策影响不止于市场扩围，存量资产运营管理水平也有望持续提升。我们认为，政策要求进一步盘活存量资产，这不仅意味着 REITs 市场将会壮大，也意味着市场主体会更加重视存量资产管理的运营，现有 REITs 的实际分派情况可能会在中长期有更大提升空间。疫情之下，我们认为应该谨慎辨别各类不同 REITs 受到疫情冲击程度的大小，我们更看好物流仓储和产业园区类 REITs 的投资价值。 股票报告网 REITS 研究 C-REITs 一周谈｜2022.5.26 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 重点公司盈利预测、估值及投资评级 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2022 年 5 月 25 日收盘价；预期现金分派率为中信证券研究部根据各 REIT 公告的预期可供分配金额测算得出 REITS 研究行业 评级 强于大市（维持） 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%蛇口产园张江光大园苏州工业园建信中关村普洛斯REIT盐田港 REIT首创水务沪杭甬高速首钢绿能广州广河越秀高速产权类经营权类股票报告网 REITS 研究 C-REITs 一周谈｜2022.5.26 请务必阅读正文之后的免责条款 1 表 1：《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》具体内容 要点 具体内容 一、聚焦盘活存量资产重点方向 重点领域 1）重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产。 2）统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。 3）有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和国企的非主业资产等。 重点区域 1）推动建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的地区，积极盘活存量资产，筹集建设资金，支持新项目建设，牢牢守住风险底线。 2）推动地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区，加快盘活存量资产，稳妥化解地方政府债务风险，提升财政可持续能力，合理支持新项目建设。 3）围绕落实京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展等区域重大战略以及推动海南自由贸易港建设等，鼓励相关地区率先加大存量资产盘活力度，充分发挥示范带动作用。 重点企业 盘活存量资产对参与的各类市场主体一视同仁。 1）引导支持基础设施存量资产多、建设任务重、负债率较高的国有企业，把盘活存量资产作为国有资产保值增值以及防范债务风险、筹集建设资金、优化资产结构的重要手段，选择适合的存量资产，采取多种方式予以盘活。 2）鼓励民营企业根据实际情况，参与盘活国有存量资产，积极盘活自身存量资产，将回收资金用于再投资，降低企业经营风险，促进持续健康发展。 二、优化完善存量资产盘活方式 推动基础设施领域不动 产 投 资 信 托 基 金（REITs）健康发展 进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施 REITs 项目发行上市。 建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施 REITs 市场。 规范有序推进政府和社会资本合作（PPP） 鼓励具备长期稳定经营性收益的存量项目采用 PPP 模式盘活存量资产，提升运营效率和服务水平。 积极推进产权规范交易 充分发挥产权交易所的价值发现和投资者发现功能，创新交易产品和交易方式。加强全流程精细化服务，为存量资产的合理流动和优化配置开辟绿色通道。 发挥国有资本投资、运营公司功能作用 鼓励国有企业依托国有资本投资、运营公司，按规定通过进场交易、协议转让、无偿划转、资产置换、联合整合等方式，盘活长期闲置的存量资产，整合非主业资产。 通过发行债券等方式，为符合条件的国有资本投资、运营公司盘活存量资产提供中长期资金支持。 探索促进盘活存量和改扩建有机结合 吸引社会资本参与盘活