固收深度研究：产业园公募REITs全解析

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 固收 产业园公募 REITs 全解析 华泰研究 研究员 张继强 SAC No. S0570518110002 SFC No. AMB145 zhangjiqiang@htsc.com 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +86-21-28972218 研究员 文晨昕 SAC No. S0570520110003 SFC No. BSF414 wenchenxin@htsc.com +86-21-28972068 华泰证券 2022 年中期线上策略会 2022 年 5 月 20 日│中国内地 深度研究 报告核心观点 12 只上市公募 REITs 中已有 4 只产业园类项目，均处于经济较发达地区，4 只公募 REITs 虽然二级价格走势有所分化，但结合分红等来看，整体为投资者带来了较可观的收益。对比传统股债资产来看，产业园公募 REITs 具有高派息、信息披露完善等优点，目前项目资质好，且未来或存在扩募潜力。未来我国产业园类公募 REITs 有望进一步扩容，在这个过程中如何甄别优质项目、判断投资价值成为关注重点，我们认为从基本面来看产业园项目应该更关注是否具有高质量的运营能力，参考出租率、租金、未来租金年复合增速等指标；估值角度来看，可以参考资本化率指标。 产业园区资产规模庞大，政策支持迎来 REITs 发展机遇 我国现有国家级产业园区 552 家，覆盖 31 个省级行政区，产业园基础资产数量多、规模大；且底层种类丰富，最常见的资产类型主要包括办公楼、零售物业、住宅、工业物业和仓库以及养老地产等，目前公募 REITs 更倾向于工业厂房类和研发类。在我国基础资产存量丰富、高收益资产逐渐稀缺的背景下，公募 REITs 产品适时推出，产业园 REITs 迎来发展机遇。参考美国经验来看，1994-2021 年工业 REITs 平均综合回报率达 15.8%（年回报率算数均值），高于各业态均值 117bp， 2015 年以来相对优势更为凸显，综合回报率溢价达 1224bp，具有显著的配置价值。 已有四只产业园类公募 REITs 上市，综合收益较高 目前已经有四只产业园类公募 REITs 上市，包括东吴苏园产业 REIT、博时蛇口产园 REIT、华安张江光大 REIT 及建信中关村 REIT；目前上市的产业园REITs 地理位置较优越，经营相对稳定，整体出租率较高，租户质量和结构较好，整体资质较优。从投资者收益来看，二级价格方面，截止 2022 年 5月 18 日，产业园类 REITs 平均涨幅 27.69%，属于较高水平；从累计分派利润来看，21 年首批产业园类累计可供分派率均超 2.5%，且 90%以上已分红。从经营来看，21 年产业园大多租金稳中有升，22 年一季度基金收入完成率大多也超过 25%，但后续需要关注疫情对续租、租金缴纳等的扰动。 产业园估值关注资本化率，筛选具有竞争力的项目 从产业园 REITs 的估值来看，目前主要有有市场法、成本法与收益法，其中现金流折现法（收益法）是物业估值的主要方法，需要重点关注的假设包括未来预期增长率、成本变化等。而要检查底层资产估值是否合理，可以参考资本化率，即营运净收入/当期物业价值（Cap Rate）；目前一线城市园区资本化率约 4.5%-5.5%，主要二线城市的资本化率为 5.5%-6.1%。在筛选REITs 投资底层项目方面，重要的筛选要素包括：1）运营品质优良，参考指标主要有运营年限、出租率、租金、未来租金年复合增速、租户结构和离散度等；2）具备区位优势；3）具有国企背景等。 产业园 REITs 较其他金融产品具有高分红、风险适中等特征 以产业园为底层的金融资产对比来看，公募 REITs 兼具股债特点，是高派息、风险适中的投资产品，丰富了投资人配置选择，且未来随着扩募规则落地，发展空间更广大。传统固收类产品来看，除了银行贷款，主要以投资人收取固定收益的一般信用债为主，主要关注主体信用风险；以项目为基础的产业园类 ABS 期限较一般信用债较长，结构设计更加灵活，但供应量很少；非标类以租赁融资、应收账款质押、信托融资为主，存在信息披露不完善等问题。对比产业园类股票，公募 REITs 目前由于底层项目单一，业绩可预测性更强、盈利波动性更大，但分红率更高、估值波动更小。 风险提示：公募 REITs 运营风险，价格变动风险，数据统计估算偏差 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 固收研究 正文目录 产业园区与 REITs 的适配性 .......................................................................................................................................... 3 产业园区资产规模庞大 .......................................................................................................................................... 3 政策支持打开未来前景 .......................................................................................................................................... 4 海外 REITs 产业园区可比 REITs 收益可观 ............................................................................................................. 5 国内产业地产证券化尝试 ...................................................................................................................................... 5 产业园公募 REITs 简介 ................................................................................................................................................ 7 目前已经有 4 只产业园类公募 REITs 上市 ............................................................