14月房地产数据点评：销售表现延续低迷，施工、土地两端投资推动力较弱

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -4% -2% -19% 相对收益 -3% -1% -20% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 129 总市值（亿） 6984 流通市值（亿） 6111 市盈率（倍） 11.57 市净率（倍） 0.77 成分股总营收（亿） 7486 成分股总净利润（亿） 528 成分股资产负债率（%） 125.12 [Table_Report] 相关报告 《东北地产物管周报：广西规定前期物业服务期限不超过 5 年，旭辉永升收购美凯龙物业》 --20211018 《东北地产周报：行业信贷政策或将迎来实质性修复，房地产税试点工作稳步推进》 --20211018 《东北地产周报：金九不金销售景气度加速回落，上海终止部分两集中地块出让》 --20211011 [Table_Author] 证券分析师：吴胤翔 执业证书编号：S0550522030003 18117166023 wuyx@nesc.com [Table_Title] 证券研究报告 / 行业动态报告 1-4 月房地产数据点评： 销售表现延续低迷，施工、土地两端投资推动力较弱 报告摘要： [Table_Summary] 疫情冲击、观望情绪较重，销售表现延续低迷。4 月销售金额、销售面积单月同比增速分别为-46.6%、-39%，降幅环比分别扩大 20.4pct、21.3pct，略好于 4 月克而瑞百强销售金额、销售面积的单月同比增速-58.9%、-60.7%；4 月销售均价为 9326 元/平米，同比-12.5%，环比+0.8%，同比降幅环比上月扩大 2.2pct，销售低迷表现延续。4 月上海疫情冲击下，长三角区域整体销售表现低迷，南京、杭州、合肥等重点二线城市自 3 月略有起色后再度转弱；同时其他区域购房者观望情绪仍较重，市场信心仍处低位，叠加 2021 年同期基数较高，销售增速呈现较大幅度的下滑。政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”、“支持刚性和改善性住房需求”，释放政策面积极信号，给予各地较大的主动调控空间，央行、银保监会下调首套房利率下限，地方政策工具得以强化，4 月贝壳百城首套房贷利率5.17%，高出新确定的利率下限 77bp，仍有较大的调整空间，预计伴随需求刺激政策落地、市场信心修复，销售将于下半年逐步企稳。 土地表现重回低位，土拍热度未及去年一批次。4 月土地购置面积单月同比增速-57.3%，降幅环比扩大 16.3pct，成交价款同比增速-28.3%，降幅环比扩大 27.6pct，楼面价 6620 元/平米，同比+67.9%，环比+9.4%，伴随今年一批次集中供地进入收官阶段，土地表现重回低位。回顾一批次供地情况来看，伴随土拍细则放松，多数城市供地质量、成交情况均较去年三批次有所提升，但除杭州、深圳等少数城市外，热度仍未恢复至去年一批次同等水平；各能级城市、不同区域的热度分化较大；同时国央企、地方城投平台仍为拿地主力，民企参拍积极性较低，结合较多的底价成交来看，当前房企端观望情绪较重、扩储意愿较低，预计随着“稳增长”政策逐步落地、房企信心恢复，今年二、三批次供地热度仍有较大提升空间。 新开工降幅扩大至 44.2%，竣工增速回升至-14.2%。4 月开发企业房屋新开工面积单月增速-44.2%，降幅较上月扩大 21.9pct，疫情影响叠加资金压力尚未缓解，房企开工意愿、能力均显不足；房屋竣工面积单月增速-14.2%，降幅环比收窄 1.3pct，施工面积同比增速0.01%，增速环比下降 1pct，新开工项目未及时跟进、疫情影响施工，导致增速下滑。房企资金仍然承压，新开工仍存下行压力，“保交楼”政策下预计竣工下行较慢。 施工、土地两端推动力较弱，单月投资降幅进一步扩大。4 月房企投资单月增速-10.1%，增速自上月转负后进一步下降7.7pct；1-4月土地购置面积、施工面积增速分别环比下降4.7pct、下降 1pct 至-46.5%、0.01%，前期新开工力度不足叠加疫情影响，施工增速下行，一批次供地接近收官，施工投资、土地投资两端推动力均显不足，导致投资增速进一步下滑。展望未来，新开工动力不足延续，一、二批次供地间隔较长，预计上半年投资仍将承压。 按揭贷、开发贷仍较低迷，资金存较大改善机遇。4 月到位资金单月增速-35.5%，环比降幅扩大 12.5pct，资金承压仍未缓解；定金及预收款、个人按揭贷当月增速分别为-53%、-42.4%，增速较上月分别下降 15.5pct、20.3pct，国内贷款当月增速-28%，增速环比略微提升 1.7cpt，按揭贷、开发贷两端延续低迷。4 月新增社融 9102 亿元，同比少增 9468 亿元，为 2020 年以来最低水平，疫情冲击、预期转弱之下，融资大幅下滑。央行、银保监会下调首套房利率下限，传递积极信号，预计随着信贷调节力度加强、市场信心提振，资金面仍存在较大的改善机遇。 投资建议：中央住房信贷政策放松出台，各地首套房贷款利率下调空间进一步扩大，地方放松政策工具得到强化，预计将引导购房者信心提振；地方放松政策持续出台，已覆盖苏州、南京、无锡等长三角重点二线城市，而销售数据仍处低位，政策传导落地仍需等待。我们认为，政策放松如期加码，行业 beta 向上趋势不变，稳健绿档房企加速集中，投融资方面占优的头部绿档房企优势显现，同时，伴随现阶段限售限购、预售监管、信贷调节力度加强，民营房企流动性改善机遇增加，估值性价比凸显，配置可适度下沉至腰部弹性标的，A 股推荐万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、金科股份、滨江集团；H 股推荐龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团。 风险提示：行业销售景气度下滑超预期；政策调控收紧超预期。 [Table_CompanyFinance] 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 万科 A 18.82 1.94 2.14 2.33 10.20 8.80 8.09 买入 保利发展 16.77 2.29 2.54 2.78 8.64 6.60 6.03 买入 金地集团 12.87 2.08 2.30 2.48 9.48 5.60 5.19 买入 招商蛇口 13.57 1.31 1.41 1.56 15.09 9.62 8.68 买入 滨江集团 8.12 0.97 1.43 1.70 20.31 5.69 4.79 买入 -30%-20%-10%0%10%20%30%2020/112021/22021/52021/8房地产沪深300发布时间：2022-05-18 股票报告网 请务必阅读正文后的声明及说明