房地产行业房企2021年年报及2022年一季报综述：行业盈利承压，货币资金5年来首现负增长；房企分化加剧，总体趋向稳健经营

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 5 月 17 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《金地集团：增长与稳健并重，高能级城市布局与融资优势赋予更多成长空间》20220505 《政治局会议支持各地动态优化地产政策，市场信心及行业供需修复可期—2022 年中央政治局会议点评》20220429 《销售投资如期出现负增长；下阶段政策调整预期进一步加强》20220418 《二季度地产投资机会展望》20220417 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220331 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房企 2021 年年报及 2022 年一季报综述 行业盈利承压，货币资金 5 年来首现负增长；房企分化加剧，总体趋向稳健经营 核心观点 经营情况分析：房企普遍放慢扩张速度，追求稳健发展。1）销售：21 年百强房企销售金额首次出现负增长（-3.2%），且低于全国商品房销售增速。21 年 TOP20 房企销售目标完成率仅 87.5%，不及 20 年（101.4%）；22 年 1-4 月销售目标完成率仅 17.2%（21 年同期已达 29.8%），我们认为 22 年房企整体销售预期将更为保守，会有一定规模的房企面临负增长。21 年行业集中度有所下滑，CR5、CR10、CR20、CR50 和 CR100 的权益口径销售额集中度分别下降了 2.5、3.0、3.3、4.1 和 5.6pct 至 11.6%、18.4%、26.8%、40.6%和 48.8%。我们认为行业竞争格局将优化，未来行业有序出清后，融资顺畅的央国企及高信用民企占比将大幅提升。央国企：民营房企销售占比将从 3：7 逐步变为约 6：4 的格局。2）拿地：拿地规模有所缩量。21 年百强房企权益拿地金额 2.54 万亿元，同比-21.5%； 22Q1 为 3627 亿元，同比-55.8%。集中度出现明显的分化，尾部房企集中度大幅下滑，头部房企稳中有升。21 年百强房企权益拿地金额集中度为 52.2%，同比大幅下降了 8.8pct，22 年 1-4 月进一步降至 48.1%；而 CR5 房企 21 年集中度同比微增 0.3pct 至 12.4%，22 年 1-4 月进一步增至 15.4%，融资和土地资源仍向头部房企倾斜。从拿地看，央国企：民企拿地占比已从 20 年的 3:7 逐步变为当前的 7:3 的格局；地方国企 “托底”，民企“躺平”。当前市场仍以地方国企托底拿地为主力，占比高达四成以上。主流房企拿地强度普遍减弱，21 年 26 家主流房企拿地强度普遍下降，均值从 20 年的 36.0%降至 21 年的 28.6%；头部央国企仍能保持拿地金额、拿地强度的增长。3）开竣工：头部房企作为“三道红线”主要监管对象，新开工集中度于 20年显著下降，在做大净资产需求下竣工集中度大幅增加。 行业财务指标分析：业绩增长、盈利能力、现金流承压，偿债能力持续提升。1）竣工高峰推动 21 年行业营收规模保持稳健增长（3.04 万亿元，同比+8.3%），但受制于利润率下滑与合作项目增多，业绩延续 20 年来的下滑态势（303亿元，同比-84.5%），多数房企增收不增利。归母净利润大幅下滑原因：利润率显著承压；房企合作项目增多，少数股东损益占比大增 35.6pct 至 59.9%。22Q1 营收业绩规模均出现收缩，营收、归母净利润同比增速分别为-12.9%和-41.1%，由于房企资金紧张，竣工持续收缩，结算收入出现了负增长。营收保障程度整体保持稳定于较高水平，截至 22Q1 末的预收账款/上年营收为 1.2X。2）盈利能力：利润率显著承压，后续仍有回升空间。21 年房地产板块毛利率、净利率、归母净利润率分别为 20.8%、2.5%、1.0%，同比分别下降 6.1、6.8 和 6.1pct；22Q1 分别为 20.4%、4.1%和 2.8%，同比分别下降 2.6、1.5 和 1.4pct。此前楼市最热时期房企高价拿地项目进入结算期，利润空间受到挤压。在利润率下滑的压力下，21 年行业 ROE 同比下降 8.8pct 至 1.7%。3）偿债能力：有息负债首次出现负增长，房企积极降低财务与经营杠杆。截至 21 年末板块有息负债 3.45 万亿元，同比-4.7%，五年内首次出现负增长；截至 22Q1 末合计 3.48 万亿元，同比-4.6%。21 年末剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为 72.5%、74.3%和 1.1X，其中净负债率同比下降 1.9pct。但 22Q1 受销售回款等因素影响，货币资金显著下滑，指标有所恶化，净负债率提升至 80.8%，现金短债比下降至 1.0X。经营杠杆方面，随着 21 年房企信用风险事件不断，商票发行与使用量所有减少。21 年板块应付票据 989 亿元，同比-13.9%， 22Q1 合计 843 亿元，同比-42.4%，经营杠杆率降至 40.7%。21 年末房地产板块隐含综合杠杆水平为 121.5%，22Q1 下降至 120.7%。4）运营能力：经营和筹资性现金流普遍承压，房企资金亟待改善。截至 21年年末，行业货币资金 1.3 万亿元，同比-11.8%，五年内首次出现负增长，主要是由于下半年销售下行叠加前期信贷的收紧导致房企销售端回款不畅、融资不到位（筹资性现金流净额为-3297 亿元，首次为负）。21 年经营性现金流净额为 3793 亿元，同比+17.7%，增速较 20 年下滑了 12.4pct。截至 22Q1 末，板块货币资金为 1.15 万亿元，同比-15.3%，降幅再扩大；经营性、筹资性现金流均为负，分别为-975 亿元和-140 亿元；其中受销售持续不景气影响，销售商品、提供劳务取得的现金同比大幅减少 32.5%。 TOP30 房企财务指标分析：央国企、大型房企在成长性、盈利能力、费用管控能力、财务健康程度、现金管理能力等方面均具备较大优势，在行业下行期拥有更强的风险抵御能力，同时也具有更充裕的资金和融资优势。1）成长性：21 年 TOP30 房企营收 5.04 万亿元，同比+14.5%，增速提升 1.2pct；归母净利润 2760 亿元，同比-23.4%。销售规模在 5000亿以上的头部房企更注重发展的质量，近两年来适当放缓规模增长，21 年营收同比增速仅 12.1%，归母净利润同比-27.3%；而销售规模 2500~5000 亿元的房企注重规模增长，营收同比增速高达 23.1%；归母净利润降幅也相对最低（