房地产4月月报：行业继续大幅下行，政策维稳持续升级

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产4月月报：行业继续大幅下行，政策维稳持续升级 2022 年 5 月 18 日 看好/维持 房地产 行业报告 销售：疫情冲击之下，商品房销售降幅继续扩大。4 月商品房销售面积同比-20.9%，前值-13.8%；销售额同比-29.5%，前值-22.7%；销售均价同比-12.45%，前值-10.28%。我们认为几大因素的叠加造成了需求的快速下滑：1）疫情冲击影响了销售的开展和需求的释放。2）房企信用危机频发动摇了购房者对期房按时竣工交付的信心，进而影响到销售；3）“买涨不买跌”的心理导致观望情绪进一步加重；4）经济不景气的背景下，收入预期的减弱抑制了部分购房需求。5）房地产税试点预期，也在一定程度上抑制了居民购房意愿。 开发投资：投资跌幅扩大，开工大幅下滑。4 月新开工面积同比-44.19%，前值-22.25%；竣工面积同比-14.19%，前值-15.5%；开发投资同比-10.07%，前值-2.39%。我们认为，四月份持续发酵的疫情，极大的抑制开工与投资的恢复。销售端的困难，也进一步冲击了房企的流动性，极大的影响了房企的投资能力与意愿。销售不振、预期转弱之下，土地市场正经历大幅下滑，土地成交的持续大幅下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。 到位资金：资金面愈发紧张，销售的下滑进一步加剧了行业资金面的紧张局势。4 月到位资金同比-35.54%，前值-23.01%。销售下滑带来的压力依然让行业资金面难见改善，定金及预收款和个人按揭贷款降幅双双扩大表明当前销售回款压力在持续扩大。我们认为随着近期供需两端政策的不断发力，以及信贷支持从央企国企开始逐渐走向优质民企，后续行业资金情况有望筑底回升。 政策跟踪：维稳政策持续升级，融资支持走向民企。5 月 15 日，央行、银保监会联合发布通知，将首套房按揭贷款利率设定为 LPR 下浮 20BP，相当于最低可按照 4.4%执行。5 月 16 日，碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企，将于周内发债并启用保护工具。我们认为，政策的空间还较大，在房贷利率、首付比例、购房资格、限售放松、二手房交易成本等方面都有一定的可操作空间。 投资建议： 我们建议将关注点逐渐从政策博弈下的板块β收益，转移到受益于行业出清和销售复苏的优质房企α收益，在持有优质央企和国企背景的地产企业的同时，积极布局稳健经营的优质民企。我们认为融资的优势将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科 A，保利发展，金地集团。融资端的支持，也在满足了头部央企国企背景的地产企业后，逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心，建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 未来 3-6 个月行业大事: 2022-6 中旬统计局公布 2022 年 5 月房地产开发数据及 70 大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本资料 占比% 股票家数 131 2.54% 行业市值(亿元) 18600.52 2.26% 流通市值(亿元) 17024.92 2.75% 行业平均市盈率 46.43 / 行业指数走势图 资料来源：wind、东兴证券研究所 分析师：陈刚 010-66554028 chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号: S1480521080001 -27.1%-7.1%13.0%5/187/189/1811/181/183/18房地产 沪深300 P2 东兴证券行业报告 房地产 4 月月报：行业继续大幅下行，政策维稳持续升级 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 1. 销售：疫情冲击之下，商品房销售降幅继续扩大 疫情冲击之下，商品房销售降幅继续扩大。我们认为几大因素的叠加造成了需求的快速下滑：1）疫情冲击影响了销售的开展和需求的释放。2）房企信用危机频发动摇了购房者对期房按时竣工交付的信心，进而影响到销售；3）“买涨不买跌”的心理导致观望情绪进一步加重；4）经济不景气的背景下，收入预期的减弱抑制了部分购房需求。5）房地产税试点预期，也在一定程度上抑制了居民购房意愿。 从具体数据来看，2022 年 1-4 月商品房累计销售面积 39,768 万平，同比-20.9%；商品房累计销售金额 37,789亿元，同比-29.5%；其中，4 月商品房销售面积 8,722 万平，同比-39.0%；4 月商品房销售额 8,134 亿元，同比-46.59%。2022 年 1-4 月商品房累计销售均价 9,502 元/平，同比-10.83%；其中，4 月商品房销售均价9,326 元/平，同比-12.45%，环比 0.8%。销量下滑带动去化周期升高。 图1：全国商品房累计销售情况 图2：全国商品房单月销售情况 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图3：全国商品房销售均价 图4：全国商品房去化周期 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 东兴证券行业报告 房地产：行业继续大幅下行，政策维稳持续升级 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES2. 开发投资：投资降幅扩大，开工大幅下滑 投资跌幅扩大，开工大幅下滑。我们认为，四月份持续发酵的疫情，极大的抑制开工与投资的恢复。销售端的困难，也进一步冲击了房企的流动性，极大的影响了房企的投资能力与意愿。销售不振、预期转弱之下，土地市场正经历大幅下滑，土地成交的持续大幅下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。 从具体数据来看，2022 年 1-4 月累计新开工面积 39,739 万平，同比-26.3%；其中，4 月新开工面积 9,901万平，同比-44.19%。2022 年 1-4 月累计竣工 20,030 万平，同比-11.9%；其中，4 月竣工面积 3,101 万平，同比-14.19%。2022 年 1-4 月累计开发投资 39,154 亿元，同比-2.7%；其中，4 月开发投资 11,389 亿元，同比-10.07%。 图5：房屋累计新开工面积及同比增速 图6：房屋单月新开工面积及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图7：房屋累计竣工面积及同比增速 图8：房屋单月竣工面积及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 P4 东兴证券行业报告 房地产 4 月月报：行业继续大幅下行，政策维稳持续升级 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图9：房地产开发投资累计完成额及同比增速 图10：房地产开发投