2022年4月房地产行业月报：4月基本面继续下行，多指标降至历史新低

http://research.stocke.com.cn1/12请务必阅读正文之后的免责条款部分[Table_main]行业研究类模板行业专题房地产行业报告日期：2022 年 5 月 16 日4 月基本面继续下行，多指标降至历史新低──2022 年 4 月房地产行业月报行业公司研究｜房地产行业｜： 杨凡执业证书编号：S1230521120001： yangfan02@stocke.com.cn[table_invest]行业评级房地产看好[Table_relate]相关报告1《房地产新周期研究系列 1：衣带渐宽终不悔，如何判断调控和行情持续性？》2022.4.272《Q2 政策放松信号加强，Beta 行情持续演绎》2022.4.63《两会坚持稳中求进，防范化解重大风险，房地产多赛道值得关注》2022.3.54《行业 K 型分化，如何寻找优质企业》2022.3.155《利润空间提升，优质房企积极扩储》2022.2.196《一文读懂预售资金监管和其规范化影响》2022.2.147《房地产行业修复的路径有哪些？》2022.2.98《降准+降息对冲行业下行压力，基本面加速筑底》2022.1.209《央行新闻发布会传递重要信号，宽信用下地产再现超额收益》2022.01.1910《2022.1.18 - 全年投资和销售正增长，延续下行趋势》2022.01.1811《房企风险逐步化解，物业板块估值修复信心增强》2022.01.1112《浅谈地产行业的安全感从哪来》2022.01.05[table_research]报告撰写人：杨凡联系人：王逸枫报告导读2022 年 5 月 16 日，统计局公布 2022 年 4 月房地产行业数据。投资要点销售：4 月销售加速下行，单月表现已降至历史新低2022 年 1-4 月全国商品房销售面积 3.98 亿平，累计同比-20.95%，较 1-3月累计同比降幅扩大 7.17 个百分点。4 月当月销售面积 0.87 亿平，仅略高于 2020 年 1-2 月的 0.85 亿平，单月绝对值已降至 2016 年以来历史新低。4 月销售面积较 3 月环比-43.15%，同比-39%，当月同环比均呈现降幅扩大趋势，分别扩大 21.29 和 40.87 个百分点。2022 年 1-4 月全国商品房销售金额 3.78 万亿元，累计同比-29.51%，较 1-3 月累计同比降幅扩大 6.78 个百分点。4 月当月销售金额 0.81 万亿元，单月绝对值甚至已低于 2020 年 1-2 月的 0.82 万亿元。4 月销售金额较 3 月环比-42.70%，同比-46.59%，当月同环比降幅分别扩大 20.43 和 34.53 个百分点。从销售均价上来看，4 月单月销售均价 9326 元每平，环比+0.8%，1-4 月累计销售均价 9502 元每平，环比-0.5%，降幅较上月收窄 2.5 个百分点。投资：房地产开发投资完成额累计同比进入负增长，单月同环比降幅扩大2022 年 1-4 月房地产开发投资完成额 3.92 万亿元，累计同比-2.70%，较1-3 月增速下降 3.4 个百分点，累计同比负增长仅在 2020 年 2-5 月出现。4 月当月房地产开发投资完成额 1.14 万亿元，环比-14.15%，同比-10.07%，当月同环比降幅分别扩大 7.68 和 5.64 个百分点。我们认为，需求修复不及预期，是影响房企拿地和开工意愿的主要原因。房企投资是市场化行为，房企当前普遍采取以销定产策略，解决需求疲软是破解当前投资意愿走弱的关键。土地购置、新开工、竣工面积累计同比增速均呈降幅扩大趋势2022 年 1-4 月土地购置面积累计同比-46.50%，较 1-3 月累计同比降幅扩大 4.69 个百分点。土地购置面积自 2021 年 5 月以来已持续 12 个月负增长，2022 年至今累计同比降幅始终在四成以上。4 月单月土地购置面积环比-14.78%，同比-57.29%，环比降幅有所收窄但同比降幅扩大。2022年 1-4 月新开工面积累计同比-26.30%，较 1-3 月降幅扩大 8.8 个百分点，自 2021 年 7 月以来已持续 10 个月负增长。2022 年 1-4 月竣工面积累计同比-11.90%，较 1-3 月降幅扩大 0.4 个百分点。从单月表现情况来看，新开工面积 4 月当月同环比跌幅均扩大，而竣工面积 4 月当月同环比降幅有所收窄。我们认为，除了直接提振需求重塑房企内部造血能力以外，预售资金监管等供给端政策松绑打通房企外部输血能力也较为紧迫，只放松需求而不及时纾困房企，最终行业成交量仍然难以修复。房企资金面仍然承压，国内贷款和个人按揭贷款累计同比降幅扩大2022 年 1-4 月房地产开发资金累计值 4.85 万亿元，累计同比-23.60%，较 1-3 月降幅扩大 4 个百分点，2022 年以来负增长趋势不断扩大。从房地产开发资金占比较大的国内贷款和其他资金来看：1）国内贷款 2022年 1-4 月累计值 6837 亿元，累计同比-24.40%，较 1-3 月累计同比降幅[table_page]房地产行业专题http://research.stocke.com.cn2/12请务必阅读正文之后的免责条款部分扩大 0.9 个百分点。国内贷款 4 月单月金额 1312 亿元，环比-7.65%，同比-27.99%，单月同环比降幅有所收窄。从占比情况来看，1-4 月国内贷款累计金额占比 14.1%，较 1-3 月下降 0.4 个百分点。2）其他资金中，个人按揭贷款 2022 年 1-4 月累计值 8037 亿元，累计同比-25.10%，较1-3 月累计同比降幅扩大 6.3 个百分点，4 月单月金额 1668 亿元，环比-25.73%，同比-42.38%，同比降幅持续扩大。房贷利率进入打折区间，政策放松再上新台阶2022 年 5 月 15 日，央行和银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20个基点。这意味着首套住房房贷利率下限可低至五年期 LPR 的 96 折，即4.4%。我们认为，中央出台全国性政策下调首套房贷利率下限，房贷利率进入打折区间，可以看出政策对需求提振的紧迫度。5 年期 LPR 已于2022 年 1 月下调 5bp，若 5 月 20 日再次下调，则首套房贷利率下限有望进一步下降，将更大程度上降低购房成本。对比历史情况来看，2008 年需求修复周期房贷利率折扣最低为 73 折，2014 年为 92 折。考虑到当前基本面修复受到疫情影响有所滞后，未来房贷利率折扣仍有下修空间，需紧密观测政策放松后需求修复的实际情况。投资建议：本轮周期受疫情影响需求修复弱于预期，4 月房地产销售、投资、资金数据均呈现降幅扩大趋势，基本面仍处于筑底阶段，供需两端政策放松力度要更大才能扭转局面。4 月以来需求端政策因城施策加速铺开，苏州、南京、东莞、海口等热点二线城市对限购限贷等四限政策的放松不断升级，中央下调首套房贷利率下限的也有利于需求提振。但当前实行限购政策的城市数量