房地产行业4月观察：下行持久战，利好央国企

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.05.16 下行持久战，利好央国企 ——4 月观察 谢皓宇(分析师) 单戈(分析师) 白淑媛(分析师) 010-83939826 010-83939827 021-38675923 xiehaoyu@gtjas.com shange@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880521110001 S0880518010004 本报告导读： 经历数月百强和行业数据的较大差异，4月数据有明显收敛，预计总量增速底部将逐步探明，单月同比负增长 50~60%将是极限，但底部回升尚待时日，政策蜜月期持续。 摘要： [Table_Summary]  4月单月销售金额同比下降47%，贴近百强权益销售金额同比下滑 57%，较 前 几月有较大修正，预计极限将在下滑 50-60%之间，底部逐步探明。受疫情影响，4 月到访量有一定减少，使得总量销售数据迅速回落，若单纯是疫情影响，则 5 月销售就能看到恢复，但我们更倾向于认为，当前是由全局通缩带来的居民预期扭转，并体现为需求不足。需要注意的是，该需求不足并非主要矛盾，是因全局通缩的结果，因此政策发力点在需求上的效果会较弱。整体来看，当前销售数据的回落，较前几月增速有较大修正，随着时间推移，基数的不断走低，同比增速的极限应在下滑 50-60%之间，底部逐步探明。  地 产投资同比下降 10%，同时拿地大幅度下降，楼市已进入量价齐跌阶段 ，房 企 信 用 端 仍 然 面 临较大压力。尽管房企端数据下降幅度好于需求端，但其压力较居民端更大，因为目前以金融属性为主的楼市，难以通过居民端刺激来改善需求释放，当前已进入量价齐跌的状态。按照统计局数据，成交均价自 2021 年 1 月见顶后持续回落，并在 2022 年加速回落。需求的回落，拉长了房企土储去化的时间周期，从流动性角度来看，压力进一步增加。4月单月投资同比下降10%，考虑到销售下滑速度明显快于投资，因此，投资的回暖弹性仍然在后移。  自 2021 年 4 季 度 以 来，楼市进入政策蜜月期，并在 2022年由地方政府出台了大面积的宽松政策，但考虑到其并没有针对房企这一主要矛盾，政策有效性仍弱，蜜月期仍在，而此期间，地产总量数据仍然继续探底。在影子银行缺位下，宽信用政策效果打折扣，使得房企的融资现金流持续处于紧张状态。而地方政府针对需求端的政策，并非目前市场的主要矛盾，因此政策效果较弱，因此，地产总量数据仍将继续探底，而蜜月期也将延续。我们继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，参考前期发布的深度报告，有扩散迹象，同时，宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街，受益中新集团、中国国贸等，并持续推荐一线央国企，包括保利发展、招商蛇口、万科 A 等。  风 险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《降利率利好，但需更积极》 2022.05.15 房地产《通缩压力仍在，资产荒逻辑再加码》 2022.05.15 房地产《央国企全包，规则放松稳成交》 2022.05.13 房地产《2022 端倪：央国企的全面超越》 2022.05.12 房地产《缩表和盈利下修共振，竣工将超预期》 2022.05.05 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 股票报告网 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 05.14 最新股价（元） 21 EPS （元） 22E EPS （元） 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 18.67 1.94 2.27 9.6 8.2 2,107 116 -6% 增持 600048.SH 保利发展 16.59 2.29 2.23 7.2 7.4 1,986 120 6% 增持 001979.SZ 招商蛇口 13.52 1.16 1.40 11.7 9.7 1,071 79 1% 增持 600383.SH 金地集团 12.67 2.08 2.24 6.1 5.7 572 45 -2% 增持 000656.SZ 金科股份 4.18 0.61 0.71 6.9 5.9 223 53 -7% 增持 002244.SZ 滨江集团 8.27 0.97 1.07 8.5 7.7 257 31 77% 增持 000961.SZ 中南建设 3.44 -0.89 0.34 -3.9 10.1 132 38 -17% 增持 000402.SZ 金融街 6.42 0.55 0.60 11.7 10.7 192 30 13% 增持 1109.HK 华润置地 27.42 4.54 5.02 6.0 5.5 2,085 71 3% 增持 0960.HK 龙湖集团 18.82 3.67 3.83 5.1 4.9 2,196 109 26% 增持 0688.HK 中国海外发展 29.41 4.05 4.14 7.3 7.1 1,905 61 -1% 增持 2007.HK 碧桂园 3.59 1.22 1.18 2.9 3.0 885 231 -36% 增持 1918.HK 融创中国 2.52 0.92 0.93 2.7 2.7 237 88 -34% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 3.72 0.83 1.05 4.5 3.5 216 54 -61% 增持 0817.HK 中国金茂 1.84 0.37 0.45 5.0 4.1 249 127 -6% 增持 3900.HK 绿城中国 10.39 1.31 1.97 7.9 5.3 278 25 2% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 表 2: 重点物业类公司盈利 代码 公司名称 05.14 最新股价 （元） 盈利预测（EPS，元） PE 投资评级 2019A 2020A 2021A 2019A 2020A 2021A 1516.HK 融创服务 2.88 - 0.25 0.41 - 12 7 增持 1209.HK 华润万象生活 30.99 - 0.48 0.76 - 65 41 增持 2669.HK 中海物业 7.12 0.16 0.21 0.30 45 34 24 增持 9909.HK 宝龙商业 4.88 0.44 0.49 0.69 11 10 7 谨慎增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 股票报告网 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分