房地产行业点评：因城施策调控密集松绑，持续提振市场信心

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 杜昊旻 王祎馨 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 因城施策调控密集松绑，持续提振市场信心 事件  近日全国多个重点城市持续出台松绑限购限售等宽松政策。2022 年 4 月 25 日，无锡市卫健委称生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭，可在限购区新增购买一套商品住房；4 月 26 日，佛山市住建局表示，已满 5 年的商品住房不计入限购套数；4 月 27 日，据财联社报道：①南京非本市户籍居民家庭 1 年内累计缴纳 6 个月社保可申请购房，此前要求为 3 年内累计缴纳 24 个月；②郑州中原银行针对毕业 5 年以内的大学生推出房贷利率优惠政策，首套房房贷低至 4.5%，低于 5 年期以上 LPR 报价。 评论  行业仍在筑底阶段，越来越多城市调控松绑。我们在 4 月外发的《长三角调控松绑加速，多维宽松促进良性循环》、《步入良性循环正轨，布局地产正当时》等多篇报告中预测，未来一二线、长三角重点城市将加速出台调控宽松政策，近期无锡、佛山、南京、郑州相继放松限购限售限贷印证了这一判断。目前，多城市通过降低首付比例、降低房贷利率、取消认房又认贷、放松限购限售等措施促进销售回暖，但市场目前仍未企稳，行业仍处在筑底阶段：①销售方面，2022 年 1-3 月全国商品房销售金额同比下降 23%； TOP100 房企全口径销售金额同比下降 47%。②土拍方面，全国 300 城宅地成交 2022 年 1-3 月同比下降 60%；多地土拍热度较低，近期一批次集中土拍中，天津供地 30 宗，仅 6 宗成交，南京供地 20 宗，6 宗流拍。③房贷利率方面，2022 年 4月，贝壳研究院百城首套房贷利率为 5.17%，较最新的 5 年期以上 LPR 高出 57 个基点。因此，我们预计未来放松力度和广度仍将继续加大：需求端，除了核心 22 城外，其他城市的限购限售政策或进一步取消，22 城内部分城市如重庆、南京、无锡、苏州等也将变相放松限购限贷；信贷端，目前房贷利率仍有大量下降空间。今日郑州推出低于五年期以上 LPR 的首套房利率是个重要信号，我们预计未来整体房贷利率将继续下行。  房企的定点纾困帮扶力度加大。近期央行召集 6 大行、12 家股份制银行、5 大 AMC 就 12 家问题房企纾困并购业务情况召开专题会议，帮助问题房企解决当前现金流困境。同时，部分地方政府也对本土优质民营房企提供了实质性支持，包括但不限于直接提供纾困资金帮扶、协调金融机构融资、项目层面入股增信、预售资金监管放松等措施。优质房企的安全稳健发展也是实现“稳房价、稳地价、稳预期”的基础，我们预计未来政府平台与本土房企在项目层面的合作将有所增加，优质房企在融资在监管端的限制将减少，融资渠道或将拓宽。  销售回暖是促进房地产行业良性循环的关键，而提振信心是解决当前销售困境的关键。销售回暖才能促进房地产行业进入“销售改善-房企回款增加、资产价值提高（可抵押贷款增加）-现金流稳定-投资拿地增加/竣工交付增加-市场信心稳固”的良性循环。3 月因为国际形势十分动荡，叠加疫情加重，使得此前因为放松政策略有起色的销售市场再度下滑。目前购房者观望情绪仍然较重，我们认为后续还需政策持续发力，通过放宽限购限售限贷、降低房贷利率、帮扶问题房企脱险等多维度的措施，综合发力提振市场信心。此外，从基本面来看，我们认为后续销售的恢复是有支撑的。①短期供应不多。2021 年全年和 2022 年一季度，房地产新开工面积分别同比下滑 11%和 18%；截至 2022 年 3 月底，全国重点二十个城的新房在售库存平均去化周期 11.2 个月，杭州、上海、合肥三城新房库存去化周期低于 6 个月。②长期来看，3 亿左右的新市民预计将产生约 8000 万套左右的商品住宅需求在 8-10 年释放，这将成为房地产行业未来发展的重要支撑。 投资建议  我们预计限购限售宽松、下调房贷利率和首付比例、帮扶房企脱险等政策措施的力度和范围将持续增加，助力房地产行业恢复良性循环。我们首推销售投资逆市增长、未来业绩确定性强的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团；此外也看好稳健的头部国企央企，比如保利发展、招商蛇口。 风险提示  调控宽松不及预期；疫情影响政策落地和市场恢复 证券研究报告 2022 年 04 月 27 日 资源与环境研究中心 房地产行业研究 买入 (维持评级) 行业点评 股票报告网行业点评 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 图表附录 ........................................................................................................3 风险提示 ........................................................................................................6 图表目录 图表 1：2022 年 4 月中下旬重点城市房地产调控政策及事件 ..........................3 图表 2：全国商品房销售金额累计同比及单月同比 ..........................................3 图表 3：TOP100 房企累计全口径销售金额及同比 ..........................................3 图表 4：全国房屋新开工面积累计同比及单月同比 ..........................................4 图表 5：全国 300 城单月宅地成交面积及同比走势..........................................4 图表 6：百城银行房贷利率及放款周期走势.....................................................4 图表 7：截至 2022 年 3 月，全国重点 20 城在售库存及去化周期 ....................4 图表 8：A 股地产公司 PE 走势 .......................................................................5 图表 9：港股地产公司 PE 走势.......................................................................5 图表 10：港股物业公司 PE 走势 .....................................................................5 图表 11：覆盖公司估值情况 .....................................................