房地产行业新周期研究系列1：衣带渐宽终不悔，如何判断调控和行情持续性？

http://research.stocke.com.cn1/35请务必阅读正文之后的免责条款部分[Table_main]公司研究类模板深度报告房地产行业、固定收益报告日期：2022 年 4 月 27 日衣带渐宽终不悔，如何判断调控和行情持续性？──房地产新周期系列研究（1）[table_zw]公司研究类模板行业公司研究｜房地产行业、固定收益｜：杨凡执业证书编号：S1230521120001：yangfan02@stocke.com.cn：高宇执业证书编号：S1230522020003：gaoyu@stocke.com.cn投资要点Q2 基本面不企稳，政策放松趋势不变。2022 年 3 月前房地产政策已持续松绑，但从结果来看放松力度仍不足：3 月销售和投资均呈同比降幅扩大趋势；1-3 月累计销售和投资表现同样欠佳；受楼市低迷表现的传导，4月份东莞、宁波等地的土地市场总体上依然保持颓势，开发商拿地积极性不高。4 月政策放松速度明显加快，目前至少有 10 个城市放宽限制，力度明显增加。我们认为 Q2 是行业需求企稳的关键时间窗口，会有更多城市向“四限”协同放松的方向加码，尤其是库存压力大的城市。限贷已松，限购跟进。2022 年 2 月起，部分“非限购城市”下调首付比例，4 月 18 日央行和外汇局发文再提首付比例与贷款利率调整事宜，意味着限贷政策有望继续放宽。我们认为，限贷政策放松有利有弊：首付比例下调可降低购房门槛，但也意味着更重的月供压力，且首付比例下调空间有限，首套房认定标准的放松更有利于合理需求的释放。限购方面，根据珠三角和长三角市场的近期表现，我们认为，限购政策的进一步放松有利于释放刚需和刚改需求，在当前市场下行背景下也不会引起市场的迅速过热，因此可以期待 22Q2 在限购松绑方面的跟进动作。本轮需求修复所需时间较以往周期更长。本轮周期中，政策放松主要集中在地方层面，且直至 2022 年 3 月方才进入到放松限购限贷。此外，本轮政策调控还延伸至供给端，房企的流动性危机亦对需求端形成了负面效应。全国疫情的点状爆发也延后了需求拐点的出现时间。2022Q1 全国商品房销售面积同比下滑幅度已经近似于 2015 年，以及 2020 年 3 月份，而 2015 年的周期底部仅有 6 个城市仍有限购，但当前时点全国仍有 50多个城市未放开限购政策。我们认为，本轮周期限购政策还有进一步打开空间，并且需求修复需要供需两端政策组合发力。中长期需求合理中枢约为 15-16 亿平。我们认为，房地产短期需求易受政策调控影响而出现波动，但波动会围绕中长期基础成交量而走，而中长期基础成交量主要受人口增速和城镇化率影响，我们测算商品住宅中长期需求的合理中枢约为 15-16 亿平，总量增长变为结构性增长趋势强化。板块 Beta 行情未结束。复盘历史三轮周期和板块表现，房地产板块行情持续时间分别为 2008 年 14 个月、2011 年 14 个月和 2014 年 22 个月，申万房地产区间涨幅分别为 169%、34%、136%。三轮板块周期结束标志相同，当房价同环比增速出现本轮周期中的首次同时转正时，政策收紧预期加强，板块行情进入尾声。本轮周期，房地产指数在 2021 年 11 月-2022年 1 月、2022 年 3 月 16 日-4 月 8 日有显著涨幅（分别为 19%和 36%），2022 年 9 月政策底部显现之后累计涨幅仅为-7%。本轮周期供给侧迎来结构优化，龙头房企在融资、债务结构、经营管理等方面的优势凸显，万科、保利发展、招商蛇口、金地集团四家龙头公司市值加权平均累计超额收益从 2021 年 9 月至今约为 5%，较沪深 300 超额收益 24%。和历史估值区间相比，当前 PE、PB 估值仅略高于历史最低水平。我们认为，政策放松带来的 Beta 行情未结束前龙头公司估值仍有进一步修复的空间。风险提示：政策出台速度和力度不及预期；疫情加重影响需求修复[table_invest]行业评级房地产看好[Table_relate]相关报告1《Q2 政策放松信号加强，Beta 行情持续演绎》2022.4.62《两会坚持稳中求进，防范化解重大风 险 ， 房 地 产 多 赛 道 值 得 关 注 》2022.3.53《行业 K 型分化，如何寻找优质企业》2022.3.154《利润空间提升，优质房企积极扩储》2022.2.195《一文读懂预售资金监管和其规范化影响》2022.2.146《房地产行业修复的路径有哪些？》2022.2.97《降准+降息对冲行业下行压力，基本面加速筑底》2022.1.208《央行新闻发布会传递重要信号，宽信用下地产再现超额收益》2022.01.199《住建部发布《完整居住社区建设指南 》， 鼓 励 物 业 发 展 增 值 服 务 》2022.01.1810《2022.1.18 - 全年投资和销售正增长，延续下行趋势》2022.01.1811《房企风险逐步化解，物业板块估值修复信心增强》2022.01.1112《浅谈地产行业的安全感从哪来》2022.01.0513 《中国房地产投资周期新视角》2022.3.20[table_research]报告撰写人：杨凡、高宇证券研究报告股票报告网[table_page]行业深度报告http://research.stocke.com.cn2/35请务必阅读正文之后的免责条款部分正文目录1. 房地产调控政策工具箱：“四限”政策..................................................................................................41.1. “四限”政策的实质——限购、限贷、限价和限售...................................................................................................... 41.2. 需求端“四限”政策的逻辑回顾..................................................................................................................................... 51.3. 行业基本面仍未企稳，政策继续放松要进入到“四限”阶段..................................................................................... 62. 限购和限贷可否可以进一步打开？................................................................................................... 102.1. 限贷政策已经打开窗口........................................................................................