固收地产债策略报告:国企地产债的买入时点

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 证券研究报告 [Table_Title] 国企地产债的买入时点 --- 东北固收地产债策略报告 报告摘要: [Table_Summary] 地产的探底还没有结束,一个重要的观点在于当前地产政策的风格是定型的,但是民企地产公司作为行业里面比较重要的组成部分,受益于现有政策的程度是相对有限的。尽管我们预期后面会有更多利好政策的出台,但是这些政策如果要在现有的框架下进一步纾困民企地产公司,突破当前的市场格局,还需要一个过程。这个过程中政策的准备、论证、试验和调整,都是基于政策既定的目标。这个目标是在“房住不炒”前提下的稳增长,难谈托底,更多是控制风险外溢的程度,所以政策不太可能大开大合。 我们总结当前的市场格局如下:一是民企的出清已经到了比较极致的程度;二是无论如何演绎,国企不出风险都是底线;三是民企地产公司的退出过快会造成供给的缺位,而国企的体量不足以补位。所以政策在执行效果上可能会存在结构上的错位,这就是为什么在当前的地产政策在风格上再做突破需要一个严格的论证和试验过程。为了力挽狂澜,政策一方面要保持定力,另外一方面可能也要有一些容忍度。 我们觉得限购等需求端政策放松涉及的面还要更大一些,但是预售资金监管在落实上仍以属地为主,需要协调的问题比较多,可能仍然存在时间上和执行上的不确定性。“宽货币+宽信用”政策的组合拳仍需继续发力,但后续的宽信用政策是否能在结构上对地产行业有更多的袒护我们拭目以待。 我们对于地产债的观点是比较明确的:地方国企地产公司今年的投资机会相对明确;混合所有制地产公司的投资机会可能会与销售见底企稳同步,可能出现在二季度(略左侧和右侧都有可能,左侧还是右侧操作取决于投资者的风险偏好);但是民企地产公司我们建议在销售和信用基本面的右侧操作,二季度见到右侧的概率并不大。 我们的思路从这个角度出发:国企地产公司和其背后有一定城投属性的母公司之间利差如何演绎,这个过程中的关键节点有哪些政策的变化。结果上提示我们国企地产债的买入时点可能与政策回暖的时点高度相关。 我们在研究国企地产债过去几年母公司之间、母子公司之间和子公司之间的估值波动关系后看到了利差稳定并收窄的大趋势,所以当前国企地产债可能已经到了比较舒服的买入时点。我们推荐不同风险偏好的投资者关注包括中小型央企如铁建地产、电建地产、信达地产,和地方国企如建发地产、联发集团、光明地产、首创置业、首开股份、华远地产、光大嘉宝、高速地产、栖霞建设、苏州高新、黑牡丹等标的在内的国企地产债参与机会。强烈推荐投资者关注华发实业。 风险提示:政策执行不及预期、市场情绪波动超预期 [Table_Date] 发布时间:2022-04-11 [Table_Invest] 历史收益率曲线 [Table_Report] 相关报告 《东北固收:裕兴转债定价建议:首日转股溢价率 20%-25%》 --20220407 《东北固收:永东转 2 定价建议:首日转股溢价率 20%-25%》 --20220407 《东北固收国务院常务会议点评:经济下行压力加大,再贷款、定向降息值得期待》 --20220407 《东北固收:外围市场波动或加大,稳增长仍是主线》 --20220407 《东北固收 3 月 PMI 点评:如何评价制造业意料之中的降温?》 --20220331 [Table_Author] 证券分析师:陈康 执业证书编号:S0550520110001 18621112086 chenk1@nesc.cn 证券分析师:吴萌 执业证书编号:S0550521050001 18810403660 wumeng@nesc.cn 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 21 [Table_PageTop] 债券研究报告 目 录 1. 地产的探底还没有结束 ...................................................................................... 4 2. 可以期待“精准纾困→销售企稳”的过程 .......................................................... 5 3. 地产债的介入时点 .............................................................................................. 7 4. 民企地产债的同与不同 .................................................................................... 11 5. 展开谈谈华发——估值的偏离 ........................................................................ 12 6. 展开谈谈华发——利差的收窄 ........................................................................ 14 7. 总结:国企地产债可能已经到了比较舒服的买入时点 ................................ 16 8. 附录:各地房地产放松政策梳理 .................................................................... 17 9. 附录:今年以来土拍情况介绍 ........................................................................ 18 qRqPqQnMqNyQnMqPrMmNoN8ObP7NoMmMtRnPjMnNmQeRmNqR9PmNsNwMoNqNxNnNrQ 请务必阅读正文后的声明及说明 3 / 21 [Table_PageTop] 债券研究报告 图表目录 图 1:一线城市新房二手房均价变动情况(元/平) .............................................................................................. 5 图 2:新一线城市新房二手房均价变动情况(元/平) .......................................................................................... 6 图 3:二线城市新房二手房均价变动情况(元/平) ......................................................................

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2022-04-19
东北证券
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