房地产行业13月月报：投资销售再下行，政策修复刚开始

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2022 年 4 月 18 日 投资销售再下行，政策修复刚开始 看好 ——房地产 1-3 月月报 相关研究 "房贷支持力度加大，因城施策节奏加快，REITs 扩募规则出台-房地产行业周报（2022/04/09-2022/04/15）" 2022年 4 月 17 日 "REITs 扩募规则出台，利好投融资良性循环-基础设施 REITs 扩募政策点评" 2022 年 4 月 16 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818×转 dengli@swsresearch.com 本期投资提示：  3 月投资同比再转负，开竣工降幅扩大、拿地依然弱。从 1-3 月累计来看，投资同比+0.7%，较前值-3.0pct；新开工同比-17.5%，较前值-5.3pct；土地购置面积同比-41.8%，较前值+0.5pct；施工同比+1.0%，较前值-0.8pct；竣工同比-11.5%，较前值-1.7pct。3 月单月来看，投资同比-2.4%，较前值-6.1pct；开工同比-22.2%，较前值-10.1pct；土地购置面积同比-40.9%，较前值+1.4pct；竣工同比-15.5%，较前值-5.7pct。3 月房地产投资转负，并仍处于下行趋势，主要源于：1）房企资金紧张导致投资能力和投资意愿走弱；2）市场销售冰冻降低房企投资能力和投资意愿；3）出险企业大幅增加，导致全国开工和投资的趋弱；4）行业库存进一步走低也约束了开复工的释放；5）近期新冠疫情反复也限制了开复工的恢复，综合将导致投资继续走弱。此外，从目前销售和拿地双双偏弱的市场行为看，我们认为房地产行业实际投资更差于统计局数据表现。综合之下，我们维持 22 年投资同比预测为-5.4%、开工同比预测为-16.3%、竣工同比预测为-6.4%。  3月销售同比降幅扩大，近期行业销售依然低迷。从 1-3 月累计来看，销售面积同比-13.8%，较前值-4.2pct；销售金额同比-22.7%，较前值-3.4pct；销售均价同比-10.4%，较前值+0.4pct。3 月单月来看，销售面积同比-17.7%，较前值-8.1pct；销售金额同比-26.2%，较前值-6.9pct；销售均价同比-10.3%，较前值+0.5pct。3 月销售降幅扩大，并且维持两位数下降，销售弱主要源于：1）经济走弱背景下收入预期下降导致购买力下降；2）资金紧张导致房企降价以及市场预期悲观；3）近期新冠疫情反复也限制了销售的恢复；4）22年上半年销售依然处于高基数阶段；5）房地产税试点预期导致市场观望情绪加大。此外，1-3 月全国销售面积和销售金额分别同比-14%和-23%，这与同期 50 强房企的-42%和-44%有着明显差距，我们认为房地产行业实际成交更差于数据表现。综合之下，我们维持22 年销售面积同比预测为-9.1%、并维持 22 年销售金额同比预测为-9.1%。  资金来源趋紧，销售回款走弱，自筹资金勉强支撑。从 1-3 月累计来看，资金来源同比-19.6%，较前值-1.9pct。3 月单月来看，资金来源同比-23.0%，较前值-5.3pct。从 3 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-29.7%，较前值-8.7pct；自筹资金同比-2.3%，较前值+3.9pct；定金及预收款同比-37.5%，较前值-10.4pct；个人按揭贷款同比-22.1%，较前值-5.2pct。3 月单月资金来源降幅扩大，其中定金及预收款、个人按揭均降幅扩大，表明销售仍在走弱，国内贷款降幅继续扩大，仅自筹资金降幅收窄勉强支撑。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于偏紧状态，并且房企资金链压力仍有可能将进一步加大，同时预计后续资金将进一步向优质企业集中。  投资分析意见：投资销售再下行，政策修复刚开始，维持“看好”评级。房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对 GDP 贡献占比近三成，但目前房地产经历多重调控和资金困境之下，对经济影响可能会逐步进入低位拖累阶段。鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、金地集团、建发股份、中国建筑、新城控股、招商蛇口、金科股份、万科 A；H 股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、建发国际、碧桂园；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。  风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 股票报告网 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 9 页 简单金融 成就梦想 一、投资端：3 月投资同比再转负，开竣工降幅扩大、拿地依然弱 2022 年 1-3 月，全国完成房地产开发投资 27,765 亿元，同比增长 0.7%，较 1-2 月下降 3pct。其中，3 月单月商品房投资增速-2.4%，较 2 月下降 6.1pct。住宅方面，1-3月，住宅投资 20,761 亿元，同比增长 0.7%，较 1-2 月下降 3pct，占房地产开发投资的比重为 74.8%，较 1-2 月上升 0.5pct，其中，3 月单月住宅投资增速-2.4%，较 2 月下降 6.1pct。 分区域来看，1-3 月房地产开发投资东部地区同比+0.9%（较前值-2.8pct）、中部地区同比+5.5%（较前值-0.2pct）、西部地区同比-2.2%（较前值-3.5pct）、东北地区同比-22.1%（较前值-31.6pct）。 图 1、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 图 2、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 3、分区域商品房开发投资累计同比 图 4、分区域商品房开发投资单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 (20)(15)(10)(5)05101520253035404515/0215/0615/1016/0216/0616/1017/0217/0617/1018/0218/0618/1019/0219/0619/1020/0220/0620/1021/0221/0621/1022/02（ %）商品房地产开发投资累计同比商品房地产开发投资单月同比(25)(20)(15)(10)(5)05101520253035404515/0215/0515/0815/1116/0216/0516/0816/1117/0217/0517/0817/1118/0218/0518/0818/1119/0219/0519/0819/112