房地产行业月报：下行压力加大，迎接政策宽松潮

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 下行压力加大，迎接政策宽松潮 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +86-21-38476038 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +86-21-28972218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +86-21-28972087 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 金地集团 600383 CH 16.83 买入 招商蛇口 001979 CH 19.14 买入 华发股份 600325 CH 9.73 买入 万科 A 000002 CH 24.53 买入 新城控股 601155 CH 45.36 买入 华润置地 1109 HK 55.56 买入 龙湖集团 960 HK 53.76 买入 中国海外发展 688 HK 36.44 买入 旭辉控股集团 884 HK 6.96 买入 中海物业 2669 HK 13.53 买入 保利物业 6049 HK 73.86 买入 碧桂园服务 6098 HK 51.67 买入 旭辉永升服务 1995 HK 17.90 买入 招商积余 001914 CH 19.50 买入 新大正 002968 CH 47.68 买入 华联控股 000036 CH 5.37 增持 鲁商发展 600223 CH 15.57 买入 资料来源：华泰研究预测 2022 年 4 月 18 日│中国内地 行业月报 终局思维，看好地产板块机遇 3 月统计局数据显示，行业下行仍在延续，疫情更是雪上加霜，这使得政策调整的紧迫性进一步加强。我们认为二季度房地产行业将迎接政策宽松潮，主要围绕更大范围和力度的因城施策宽松，以及更明晰的房企纾困方案。政策将成为二季度地产板块的主要驱动因素，系统性看好地产板块标的。 开发投资重归下滑，产业链下行压力仍大 3 月全国房地产开发投资同比再次出现下滑，拿地、开工、施工、竣工等指标表现均不理想，产业链下行压力仍然较大。具体来看：1）随着 2022 年第一批集中出让的土地逐步供应，一二线城市土地供给开始增加，但受市场下行、房企资金链压力等因素影响，土地成交依然冷清。2）弱拿地+冷销售+疫情干扰，新开工依然疲弱，拖累施工面积同比增速。3）房企资金链压力+疫情干扰，竣工同比降幅扩大。 销售依然快速下行，政策调整的范围和力度都在扩大 3 月全国商品房销售面积和金额同比下降 17.7%、26.2%，同时房价仍处于下跌通道，高频数据显示 4 月销售降幅仍在扩大。疫情打断了 3 月以来认购端的局部性回暖，也迫使政策调整的紧迫性继续增强。根据我们统计， 4月上半月又有 14 城加入放松行列。其中，放松城市能级逐步提高，4 月 13日上海临港新区降低人才购房门槛，意味着因城施策已蔓延至一线城市新城区；放松政策力度扩大，部分城市已经调整限购限贷政策，其中衢州、秦皇岛全面取消限购，郑州、兰州调整认房认贷标准。此外，针对新市民住房需求的金融支持、房贷利率和放款速度的持续改善都在推进当中。 现金流难题仍待解，期待房企纾困破局 3 月全国房地产开发企业到位资金同比下降 23.0%，连续 9 个月同比下滑，房企销售和融资现金流依然严峻。我们认为需求端政策改善传导至销售回暖仍需时日，部分民营房企风险急需化解，房企纾困政策值得期待。2021 年以来金融端政策持续改善，从并购金融服务到传统融资工具借新还旧的突破等，都对头部房企带来了融资增量，进一步增强融资集中度，但对出险房企帮助相对有限。未来不排除在市场化并购、央企国企牵头的整合等方面出现更多支持政策，有望逐步阻断民营房企风险蔓延的趋势。 投资建议 重点推荐：1）A 股开发：金地集团、招商蛇口、华发股份、万科 A、新城控股；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、招商积余、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (32)(22)(13)(3)7Apr-21Aug-21Dec-21Apr-22(%)房地产开发房地产服务沪深300股票报告网 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 开发投资重归下滑，产业链下行压力仍大 .................................................................................................................... 3 开发投资当月同比由升转降................................................................................................................................... 3 新开工和竣工依然疲弱 .......................................................................................................................................... 4 土地市场热度低迷 ................................................................................................................................................. 6 销售依然快速下行，政策调整的范围和力度都在扩大 .................................................................................................. 7 现金流难题仍待解，期待房企纾困破局 ........................................................................................................................ 9 终局思维，看好地产板块机遇 ...................................................................................