金融街跟踪报告：深耕核心城市初心不变，核心资产助力周期穿越

http://research.stocke.com.cn1/20请务必阅读正文之后的免责条款部分[Table_main]公司研究类模板跟踪报告金融街(000402.SZ)报告日期：2022 年 4 月 18 日深耕核心城市初心不变，核心资产助力周期穿越——金融街跟踪报告[table_zw]公司研究类模板行业公司研究｜房地产行业｜：杨凡执业证书编号：S1230521120001：yangfan02@stocke.com.cn投资要点房地产开发聚焦核心城市群，土储充裕支撑未来结转：21 年公司实现销售金额 339 亿元，同比-15.7%，实现销售面积 175 万平，同比+1.3%。行业下行压力下采取以价换量措施，以促进项目去化和回款，回款率实现同比增长 30%。分区域来看，公司深耕城市群战略收效显著，其中京津冀和长三角合计贡献约 61%。公司自 2019 年开始保持相对谨慎的拿地策略，拿地逐年收缩，坚持将有限的资源投入有价值的区域，一二线城市拿地占比 2019-2020 年均超过 90%。公司 21 年总土储 1651 万平，虽然较 20年略有下降，但仍可覆盖未来 3-5 年销售需求。此外，公司土储聚焦五大城市群，其中一二线城市合计占比 88%。我们认为，土储质量是决定房企中期销售回款的关键指标，当前行业进入结构性增长时代下，公司土储聚焦高能级城市和核心城市群，有利于公司率先把握市场需求复苏机会，基本面有望具备较强弹性。核心地段的核心资产具备不可复制性：公司因北京金融街的建设而生，凭借其独有的资源和强大的综合开发与运营能力，坐拥核心城市核心地段的的优质持有型资产。21 年公司持有型资产管理面积达到 131.8 万平，近五年投资性房地产账面余额均值约380亿元。公司持有型物业大多位于北京、上海、天津、重庆和武汉等高能级城市的核心区位，资产的稀缺属性日益凸显。公司在大本营北京布局最多持有型资产，21 年可出租面积占比 46%，且均位于西城区金融街板块，板块供应稀缺，租户承租能力强，租金及空置率表现亮眼。此外，公司积极处置低效资产，不断优化持有结构，回笼现金、优化资产负债结构的同时，有利于后续经营更加聚焦优质区位的核心资产，进一步巩固和强化公司在核心区域的竞争力。为何要重视核心资产？我们认为，经济下行周期中核心资产往往表现出较强的抗周期性。08 年金融危机中，日本三井不动产和香港领展房地产基金的持有型物业均实现收入稳定增长，展现出优异的穿越周期的能力。此外，当前中央采取宽货币+宽信用对冲经济下行压力，利率下行有利于公司核心资产价值得到重估，对公司的业绩将起到一定正向拉动作用。投资建议：我们以 NAV 的方式对公司资产进行重估，公司 2021 年房地产业务可结算建面 1651 万平，并用资本化率对自持核心商办资产进行估值，每股 RNAV 为 25.18 元。我们预测公司 2022 年 EPS 为 0.56 元，对应 22年 PE 为 13 倍，PB 为 0.56 倍。我们选择同样为地方性国企、以及持有型资产占比较高的公司作为可比公司，当前可比公司 2022 年平均 PB 为0.87 倍。公司当前 PB 低于可比公司，估值凸显配置性价比。考虑到公司的国有股东背景能给公司带来融资便利、土储充裕且聚焦核心一二线城市、持有型资产位于高能级城市的核心地段，资产具备不可复制性，我们认为公司估值应当享有一定溢价。我们给予公司 2022 年 1 倍 PB 估值，对应目标价 12.98 元，维持“买入评级”。风险提示：调控政策放松程度和速度不及预期、疫情加重影响公司持有型物业经营、结算进度不及预期。[table_invest]评级买入上次评级买入当前价格￥7.25[table_stktrend]公司简介金融街 2000 年在深交所成功上市，是一家以商务地产为主业的大型开发运营控股公司。公司二十年如一日坚持稳健经营，规范运作，健康发展，形成了独特的发展战略和经营模式，在商务地产开发领域取得了出色的业绩。[Table_relate]相关报告1《三部委联合通知，支持房企向新发展模式转型》2022.4.122《Q2 政策放松信号加强，Beta 行情持续演绎》2022.4.63《两会坚持稳中求进，防范化解重大风 险 ， 房 地 产 多 赛 道 值 得 关 注 》2022.3.54《行业 K 型分化，如何寻找优质企业》2022.3.15[table_research]报告撰写人：杨凡联系人：王逸枫证券研究报告[table_page]金融街(000402.SZ)跟踪报告http://research.stocke.com.cn2/20请务必阅读正文之后的免责条款部分财务摘要[table_predict]（百万元）2021A2022E2023E2024E营业收入24155251102724029433(+/-)33.30%3.95%8.49%8.05%归母净利润1643166617631891(+/-)-62.45%1.43%5.83%7.24%每股收益（元）0.550.560.590.63P/E13.1913.0112.2911.46P/B0.580.560.530.51[table_page]金融街(000402.SZ)跟踪报告http://research.stocke.com.cn3/20请务必阅读正文之后的免责条款部分正文目录1. 投资亮点 1：背靠北京西城国资委，融资渠道通畅.......................................................................... 52. 投资亮点 2：房地产业务聚焦核心城市.............................................................................................. 63. 投资亮点 3：核心地段的核心资产具有不可复制性.......................................................................... 83.1. 规模突破 130 万平，聚焦核心城市核心区位........................................................................................................... 83.2. 疫情影响运营，商业表现坚挺，写字楼仍需时间修复..........................................................................................133.3. 动态调整持有结构，运营聚焦优质资产..................................................................................................................154. 为何要重视核心资产？ 核心资产具备较强的抗周期能力..............