房地产行业跟踪点评：迎接政策高潮和销售复苏

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 迎接政策高潮和销售复苏 房地产行业跟踪点评｜2022.3.23 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基础设施和现代服务产业分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务联席首席分析师 S1010517050001 李宗儒 房地产和物业服务分析师 S1010521070008 2022 年 3 月销售如期探底，同比降幅进一步扩大。但我们注意到，政策出台的可能性进一步增强，且郑州政策“打样”取得良好效果。按揭贷款利率快速下行。我们认为，2022 年 3 月将是市场的底部，二季度起商品房销售同比降幅将开始收窄。 ▍2022 年 3 月销售探底。3 月前 20 天，我们统计代表性城市新房销售套数同比下降 46.8%，二手房销售套数同比下降 37.3%，较之 2 月份有进一步的扩大，市场继续探底。不过，公司并没有显著扩大降价的幅度。我们认为，这一方面和利润率已经挤压到远低于行业历史平均水平有关，另一方面也和预售监管之下，销售款项并不能充分回流企业总部有关。 ▍郑州政策初见成效。郑州是最早出台系统性需求托底政策的城市，到 3 月下旬，郑州市场开始活跃起来。近日，央视记者调研发现，郑州核心区域看房量增长明显，房价则上涨幅度不大。《中国房地产报》刊发《郑州楼市调查：看房的人多了，信心也在恢复的路上》。权威媒体的报道，说明郑州楼市不仅有复苏的迹象，官方舆论更是肯定这种复苏的结果。我们相信，类似郑州的需求托底方案，将完全有条件在更多区域复制，并有望推动市场回暖。 ▍金融风险累积到一定程度，政策加速可期。相比交付风险、卖地收入风险、居民消费能力缩水风险，我们认为房地产产业链信用恶化的风险扩散短期更值得注意。我们相信，以金融政策为主要抓手，未来 1-2 个月托底需求的政策将不断出台，也足以驱动市场回暖。 ▍按揭贷款利率进入快速下降通道。根据贝壳研究院统计，首套房按揭贷款利率已经距离最高点下降 40BP，但目前仍较之 4.6%的 LPR 水平有超过 70 个 BP的加点。我们认为，商业银行为了争取更多市场份额，仍会继续加大按揭的投放，预计按揭贷款平均利率短期距当前仍有 50-80 个 BP 的下降空间。从历史经验来看，按揭贷款利率下降有望推动销售复苏。 ▍风险提示：部分企业债务展期的风险，部分企业盈利能力持续下降的风险。政策出台过于迟缓，房地产市场出现进一步动荡的风险。 ▍投资建议：从历史经验来看，房地产股并不是跟随基本面价量变化而波动，而是跟随政策松紧预期起落而涨跌。现在看来，政策手段足以推动基本面见底反弹，而信用风险之下政策介入的意愿也达到了最高点。我们认为，2022 年 3-4 月是继续超配地产蓝筹的重要时间。我们看好保利发展、金地集团、万科 A、招商蛇口、美的置业、龙湖集团、华润置地、绿城中国和滨江集团等。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （交易币种） 20A 21E 22E 23E 20A 21E 22E 23E 万科 A 买入 17.58 3.57 3.05 2.97 2.95 4.9 5.8 5.9 6.0 万科企业 买入 17.40 3.57 3.05 2.97 2.95 4.0 4.6 4.8 4.8 招商蛇口 买入 14.05 1.55 1.31 1.29 1.23 9.1 10.7 10.9 11.4 保利发展 买入 17.22 2.42 2.30 2.56 2.61 7.1 7.5 6.7 6.6 金地集团 买入 14.40 2.30 2.10 2.03 1.96 6.3 6.9 7.1 7.4 龙湖集团 买入 38.75 3.08 3.51 3.84 4.19 10.2 9.0 8.2 7.5 旭辉控股集团 买入 4.37 0.91 0.87 0.91 0.91 3.9 4.1 3.9 3.9 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业跟踪点评｜2022.3.23 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 碧桂园 买入 5.71 1.40 1.41 1.25 1.13 3.3 3.3 3.7 4.1 华润置地 买入 37.30 3.38 3.87 4.41 4.97 9.0 7.8 6.9 6.1 滨江集团 买入 6.87 0.75 0.88 0.94 0.95 9.2 7.8 7.3 7.2 绿城中国 买入 12.20 1.52 1.64 1.88 1.89 6.5 6.0 5.3 5.2 美的置业 买入 14.44 3.89 3.70 3.63 4.25 3.0 3.2 3.2 2.8 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2022 年 3 月 22 日收盘价 sXiXiYnVfWrVnMmNaQdNbRsQoOoMmOiNqQoNiNsQtQbRrQmNxNqNmQvPrQnQ 房地产行业跟踪点评｜2022.3.23 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 ▍ 隧道尽头的光——销售或将走出底部 2022 年 3 月销售探底 根据我们对各城市的新房销售的跟踪，3 月中上旬，样本城市的新房销售套数为 11.9万套，同比下降 46.8%，2 月降幅为 25.0%。样本城市二手房销售套数为 3.9 万套，同比下降 37.3%，2 月降幅为 33.2%。可见，3 月的情况较之 3 月进一步恶化，市场如期来到底部。 企业的降价行为并没有增加，70 个城市中房价环比下跌的城市数量在 2 月份没有继续上升。企业的超额盈利已经牺牲殆尽，2020-2021 年获得的土地储备如果继续降价，势必面临亏损。举例来说，招商蛇口这样低资金成本的公司，年度归母净利润率已经只有 6.5%，净利润率也只有 9.5%，遑论高资金成本的公司。信用出问题的企业即使热销，销售回款也面临大比例监管。土地市场的价格已经出现了结构性下调。 图 1：样本城市销售情况 资料来源：Wind，中信证券研究部 图 2：样本城市二手房销售情况 资料来源：Wind，中信证券研究部 图 3：70 大中城市中房价下跌的城市数 资料来源：Wind，中信证券研究部 图 4：样本城市贝壳二手房交易均价的中位数：元/平米 资料来源：贝壳 APP，中信证券研究部 -100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,00021/0121/0221/0321/0421/0521/0621/0721/0821/0921/1021/1121/1222/0122/0222/03新房交易套数YOY-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%020,00040,00060,00080,000100,000120,00021/0121/0221/0321/0421/0521/0621/0721/0821/0921/1021/1121/1222/0122/0222/03二手交易量