房地产：拿地易，开工难——深度解析-2022Q1地方国企开工情况

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 1 亿翰智库·专业出品 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 3 月 22 日 行业研究 拿地易，开工难——深度解析2021&2022Q1 地方国企开工情况 核心观点： 2022 年 22 城首轮集中供地正在逐步推进，预计将延续2021 年第三批集中供地的成交特点，即：民营企业参与度低，央企和地方国企参与程度高。国央企充分发挥拿地优势，并且我们还不乏看到央企与地方城投公司合作拿地的境况，以最少的资金撬动更多的资源。在资金端政策放松预期较弱的情况下，这样的趋势预计不断持续，国央企托底市场，但与民营企业不同的是，地方国企对资金周转的诉求较弱，因此 2021年成交地块开工成为影响 2022 年住宅供应的主要变量。 一、行业内部迎来结构性转机 未来房地产行业的市场表现将与国央企和中小企业直接挂钩，对房地产开发企业来说，拿地后尽快开工获取现金回款是普遍做法，但是对以城投为主的地方国企来说，其主营业务并非是地产开发，开工积极性相应的要弱一些，而且大量中型房企问题频发带来的开工力度下降，最终将会传导至房地产行业，我们需要接受商品房销售规模的下降。比较乐观的是，虽然行业总量下行，但是行业内部出现结构性转机，国央企可借助资金和居民的信任实现快速的开发销售，实现市场占位的提升。 二、地方国企拿地的原因：三托一转 在我们评判地方国企的时候，必须要关注到“国企”两个字，其担负了地方政府的属性在里面，需要承担经济责任和社会责任。因此，在我们考虑地方国企托底的时候，需要想明白地方国企托的是什么底，然后在其基础上展望未来。在我们看来，地方国企的托底，一是托地价的底，二是托市场的底，三是托地方财政的底以及第四是企业转型的需要。 三、城投公司是未来市场的主要变量 以城投为主的地方国企面临着尴尬的局面，对于地产开发为主的国企来说，拥有政府的背信能够实现快速的开工， 相关研究： 单月销售业绩同比三连降，开发投资单月同比转负（2021 年 1-9 月）|月读数据 20211018 住房市场成交惨淡，房企四季度面临销售压力丨 2021 年 9 月地产月报 20211006 上限、下限、速度、利润全控的形势下，房企会走向哪？|2021H1 年报综述 20210908 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 2 亿翰智库·专业出品 即使当前住房市场需求不振，也能为公司带来相应的资金回笼。对于城投公司来说，若开工意愿不强，土地将长期留存在手中，并不能产生额外收益，相反要承担成本支出。对此我们认为，城投公司完全可借助自身拿地优势与房企间展开合作，实现收益共享，短期虽面临困难，但长期发展空间充足。民营企业与地方国企之间的合作当然存在难度，尤其是第一步的探索合作，甚至最终也难以保障企业盈利，但这会是民营企业活下去的一种方式，可以从自身最熟悉的片区或城市开始，做最擅长的产品，一步步与地方国企构建合作机会。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 3 亿翰智库·专业出品 目录 一、行业内部迎来结构性转机 ....................................................................................................... 4 1、以城投为主的地方国企 ..................................................................................................... 5 2、聚焦城市深耕的小型房企 ................................................................................................. 7 二、地方国企拿地的原因：三托一转 ........................................................................................... 9 1、托地价的底 ......................................................................................................................... 9 2、托财政的底 ......................................................................................................................... 9 3、托市场的底 ....................................................................................................................... 10 4、企业面临转型 ................................................................................................................... 10 三、城投公司是未来市场的主要变量 ......................................................................................... 10 1、城投公司尚未大量的开工建设 ....................................................................................... 10 2、民企与城投公司的合作难度较高 ................................................................................... 13 电话：021-