房地产行业百城土地成交月度跟踪报告（2022年2月）：2月TOP50房企拿地金额环比小幅回升

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 3 月 22 日 行业研究 2 月 TOP50 房企拿地金额环比小幅回升 ——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 2 月） 房地产（地产开发） 1-2 月百城土地成交建面累计-22%，成交均价累计-51%；主流房企拿地谨慎，TOP50 房企新增土地价值单月环比小幅回升 2022 年 1-2 月，百城土地成交建面为 1.6 亿平方米，累计同比-22.3%；成交总价为 2,132 亿元，累计同比-61.5%；成交均价为 1,301 元/平方米，累计同比-50.5%。 2022 年 1-2 月，地方政府性基金预算本级收入 8554 亿元，同比下降 28.7%，其中，国有土地使用权出让收入 7922 亿元，同比下降 29.5%。 根据克而瑞统计数据，2022 年 2 月，TOP50 房企新增土地价值（拿地金额）总计为 736.5 亿元，单月同比下降 60.3%，环比增加 6.6%；TOP50 房企新增土地建面总计为 503.8 万平方米，单月同比下降 83.3%，环比下降 69.6%。 土地成交能级城市分化加剧，受集中供地影响，一线城市土地成交均价提升明显 按城市能级划分，2022 年 2 月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为397 万平方米、1,943 万平方米、4,507 万平方米，单月同比分别-32.9%、-37.4%、-14.7%。成交总价分别为 508 亿元、220 亿元、295 亿元，单月同比分别-32.3%、-78.4%、-64.5%。成交均价分别为 12,802 元/平方米、1,130 元/平方米、654 元/平方米，单月同比分别+0.9%、-65.4%、-58.3%。其中，受北京 2022 年首轮集中供地影响，一线城市土地成交均价提升明显。 其中，按城市能级划分，2022 年 2 月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）成交建面分别为 161 万平方米、368 万平方米、567 万平方米，单月同比分别-36.9%、-75.8%、-70.9%。成交总价分别为 480 亿元、50 亿元、141 亿元，单月同比分别-22.0%、-94.5%、-76.8%。成交均价分别为 29,845 元/平方米、1,355元/平方米、2,490 元/平方米，单月同比分别+23.6%、-77.1%、-20.3%。土地成交溢价率方面，2 月一线、二线、三四线（住宅类）分别为 4.5%、0.5%、0.8%（1 月为 0.0%、5.7%、2.7%）。 投资建议：1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期 LPR 下调 5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。2）在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。3）2 月24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月 5 日全国两会政府工作报告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改善房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。3 月 16 日，国务院金稳委会议提出关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。我们认为后续房地产行业公募 REITs 发行有望破冰，首批最有可能的基础资产包括保障性租赁住房、商业地产等。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现，推荐万科 A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整等因素或导致行业发展不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；近期房企迎来偿债高峰，低信用房企债务违约风险增加。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220317 土地购置“高能聚集”，一线住宅“温和涨价”——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022 年 2 月） 20220313 2 月需求侧居民信贷收缩，供给侧境内外融资环境持续分化——房地产行业流动性跟踪报告（2022 年 2 月） 20220305 需求侧改善房信贷有望提升，供给侧地产债发行有望放量——对 3 月5 日“两会”政府工作报告房地产相关内容的点评 20220225 提升改善型购房的信贷支持，满足合理的改善型购房需求——对 2 月 24 日国家住建部新闻发布会的点评 20220220 不要误读“房地产去金融化”，优质房企引领“新四化”升级——房地产行业动态跟踪报告 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 2 月百城土地成交持续低迷 1.1、1-2 月成交建面累计-22%，成交均价累计-51% 2022 年 2 月，百城土地成交建面为 6,847 万平方米，单月同比-23.7%（对比 1月-21.2%）；成交总价为 1,022 亿元，单月同比-60.6%；成交均价为 1,493 元/平方米，单月同比-48.3%（对比 1 月-52.2%）。 2022 年 1-2 月，百城土地成交建面为 1.6 亿平方米，累计同比-22.3%；成交总价为 2,132 亿元，累计同比-61.5%；成交均价为 1,301 元/平方米，累计同比-50.5%。 图 1：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图 2：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 2 月 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 2 月 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图 3：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图 4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 2 月 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可